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Geschlossene Immobilienfonds: Investition in Immobilienprojekte unterschiedlicher Nutzungsart

Immobilienfonds nutzen das gesammelte Kapital, um in ein oder mehrere Immobilienprojekte zu investieren. Zum Ende der Laufzeit werden sie im besten Fall gewinnbringend verkauft. Geschlossene Immobilienbeteiligungen stellen eine Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage dar und zeichnen sich durch ein im Verkaufsprospekt klar definiertes Anlagevorhaben aus. Immobilien sind die größte Assetklasse bei den geschlossenen Fonds in Deutschland.

Abbildung Leasingfonds

Mit einem verwalteten Vermögen von über
70 Milliarden Euro sind geschlossene Immobilienbeteiligungen
die mit Abstand größte im Bundesverband Sachwerte und
Investmentvermögen (BSI) organisierte Assetklasse.

Große Nachfrage nach geeigneten Immobilien

Die Nachfrage nach geeigneten Immobilien in guter Lage ist groß. Geschlossene Immobilienfonds investieren unter anderem in Einkaufscenter, Hotels, Bürogebäude, Parkhäuser, Studentenwohnungen und Altenheime. Die Investitionsziele sind Immobilien aller Art, unterteilt in zwei verschiedene Arten: Immobilienfonds investieren entweder in Wohn- oder Gewerbeimmobilien.

Die Standortgegebenheiten wie beispielsweise Umgebung, Infrastruktur, Konjunktureinflüsse und Attraktivität der Region spielen eine wichtige Rolle – als Anleger setzen Sie sich mit den jeweiligen Gegebenheiten des geschlossenen Immobilienfonds detailliert auseinander. Informieren Sie sich auf unseren Seiten über Anbieter und ihre aktuellen Angebote. Fondsgesellschaften investieren in Deutschland sowie an attraktiven Standorten in anderen Ländern innerhalb und außerhalb Europas.

So funktionieren geschlossene Immobilienfonds

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird zur Finanzierung des Ankaufs einer oder mehrerer Immobilienobjekte Kapital von Anlegern gebündelt, bis eine bestimmte Summe erreicht ist, die nötig ist, um den Kauf des Objektes zu realisieren. Zusätzlich wird Fremdkapital eingesetzt. Die erworbenen Objekte werden dann auf bestimmte Zeit an Dritte vermietet. Die Mieteinnahmen aus der Immobilie oder den Immobilien sollen als Grundlage dienen, um den Anlegern eine Rendite auszuschütten.

Fondsbeteiligungen als Unternehmensbeteiligung

Die Anteilseigner erwerben unternehmerische Beteiligungen an einer eigens gebildeten Investmentgesellschaft, meist in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Anleger an einem geschlossenen Immobilienfonds haben eine grundlegend andere rechtliche Stellung als Investoren in einem offenen Fonds. Der Unterschied liegt darin, dass der Anleger bei einem geschlossenen Fonds in der Regel als Kommanditist Mitgesellschafter wird. Bei einem offenen Fonds erwirbt er dagegen Anteile an einem Treuhandvermögen.

Die Strategie der Investmentgesellschaft besteht aus der langfristigen Vermietung und einer anschließenden Veräußerung. Der Gesellschaft legt eine Mindesthaltedauer fest, üblicherweise beträgt die Laufzeit zehn bis 15 Jahre.

Die Rendite der Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds erwirtschaften ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In der Regel wird die Investmentgesellschaft einen Auszahlungsplan vorschlagen, der beispielsweise eine jährliche Auszahlung von einem bestimmten Prozentsatz bezogen auf den Beteiligungsbetrag enthält. So haben die Investoren eine Chance auf Renditezahlungen, die allerdings nicht garantiert sind.

Nach Ende der Laufzeit partizipieren die Anleger am Veräußerungserlös. Das Ziel ist, dass die Investoren das eingesetzte Kapital zurückerhalten, idealerweise zuzüglich eines zusätzlichen Gewinns.

Miet- und Pachterträge der Immobilienfonds

Zumeist sind die Immobilien bereits fertiggestellt, wenn die Fondsgesellschaft sie erwirbt. Viele Objekte verfügen über langfristige Mietverträge, sodass die Entwicklung der Erträge in der Regel besser kalkulierbar ist. Darüber hinaus gibt es auch geschlossene Immobilienfonds, die das Fondskapital investieren, während die Immobilie noch in Planung ist. Die Rahmenbedingungen wie Mietverträge und das wirtschaftliche Umfeld der Immobilien sind im Verkaufsprospekt beschrieben – dennoch sollten sich Investoren selbst ein Bild machen und möglichst viele Informationen zu Branche und Lage sammeln. Um Angebote beurteilen zu können, benötigen Sie Zeit sowie Kenntnisse der jeweiligen Branche.

Erfolgsfaktoren für gewinnbringende Immobilienfonds

Nicht jeder geschlossene Immobilienfonds entwickelt sich planmäßig, und unter den erfolgreichen Fonds gibt es große Unterschiede. Entscheidend für den Erfolg eines geschlossenen Immobilienfonds sind unter anderem die Auswahl des Objekts, dessen Konzept und Standort. Diese Faktoren entscheiden maßgeblich über die Mieteinnahmen und beeinflussen damit unmittelbar die Einnahmesituation der Fondsgesellschaft.

Die planmäßige Entwicklung eines geschlossenen Immobilienfonds hängt außerdem davon ab, wie hoch der Vermietungsstand ist und welche Bonität die Mieter aufweisen. Weitere Faktoren sind die Entwicklung der Mietpreise und Instandhaltungskosten. Ein Unsicherheitsfaktor gegen Ende der Laufzeit ist, ob die Immobilie zu einem angemessenen Preis veräußert werden kann.

Auch das Assetmanagement spielt selbstverständlich eine wichtige Rolle: Ist das Fondsmanagement vertrauenswürdig und ausreichend qualifiziert? Diesen Punkt sollten Sie bei der Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds ebenfalls beachten.

Kosten vergleichen

Die Rendite eines geschlossenen Immobilienfonds steht und fällt natürlich auch mit der Höhe der Kosten. Zu den Kosten für den Anleger zählen zum einen der Ausgabeaufschlag und die Initialkosten. Später fallen laufende Kosten an, etwa für die Verwaltung des Fonds, aber auch für Vertrieb, Marketing und gegebenenfalls Instandhaltungs- und Renovierungskosten. Zu hohe laufende Kosten schmälern die Rendite, daher lohnt sich hier ebenfalls ein genauer Vergleich der verschiedenen Angebote.

Gesetzlich vorgeschriebene Information über Risiken der Anlageform

Damit Investoren über Renditechancen und Risiken aufgeklärt werden, liegt dem Fondsangebot eine gesetzlich vorgeschriebene Information über wichtige Aspekte des Fonds bei. Darin werden zunächst die Chancen beschrieben: Bei Immobilienfonds sind diese unter anderem die Chance auf Wertsteigerung der Immobilie, die Auszahlung von Erträgen durch Vermietung und Verpachtung sowie die Partizipation am Verkaufserlös am Ende der Laufzeit.

Auch die Risiken werden in diesem Informationsblatt und im Verkaufsprospekt aufgelistet. Hier einige der typischen Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds:

  • Ein Marktrisiko kann beispielsweise sein, dass Immobilienpreise am konkreten Standort der Immobilie fallen oder sich keine Mieter finden.
  • Liquiditätsrisiken können dazu führen, dass Anteilseigner Kapital nachschießen müssen, wenn ein Engpass im laufenden Betrieb besteht.
  • Zu den Gesellschafterrisiken gehört das Risiko, dass die Investmentgesellschaft bei sehr ungünstigen Entwicklungen Insolvenz anmelden muss.

Dies sind nur einige der Risiken der geschlossenen Immobilienfonds. Bevor Sie in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren, informieren sie sich umfänglich über Chancen und Risiken. Nutzen Sie alle Verkaufsunterlagen und recherchieren und erfragen Sie zusätzliche Informationen.

Geschlossene Immobilienfonds kaufen: Die Zielgruppe

Da es sich bei geschlossenen Immobilienfonds um eine unternehmerische Beteiligung handelt, sollten Investoren folgende Punkte mit den eigenen Erwartungen abgleichen:

  • Die Investoren verfolgen eine langfristige Anlagestrategie, Immobilienprojekte sind eher auf eine lange Laufzeit ausgelegt.
  • Der Teil- oder Totalverlust der Anlage sollte tragbar sein – es gibt keinen Schutz des eingesetzten Kapitals.
  • Die Anteile sind nur eingeschränkt handelbar, das Kapital sollte also nicht vor Ablauf der Laufzeit benötigt werden.
  • Anteile an geschlossenen Immobilienfonds sollten wegen der Risikostruktur eher als Beimischung im Portfolio gehalten werden.
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