Beim Thema „Wohnen“ kann jeder mitreden

Patrizia-Immobilienfonds investiert in Wohnungen quer durch Europa

Die aktuelle Pandemie kennt nicht nur Verlierer. Auf den Immobilienmärkten differenzieren sich die Konsequenzen der Krise. Lebensmittelmärkte zum Beispiel zählen für jeden offensichtlich dazu, und auch die Wohnungsmärkte strahlen. Sie punkten mit ihrer Diversifikation, dem breiten Mietermix und mit einem Alleinstellungsmerkmal: Jeder von uns wohnt – und kann daher mitreden. Patrizia Grundinvest sucht für seinen AIF „Europa Wohnen Plus“, private Anleger, die mindestens 5.000 Euro plus fünf Prozent Agio in ein europäisches Wohn-Portfolio investieren wollen.

Markt: Die Mieter-Quote in Deutschland beträgt 55 Prozent – nur in der Schweiz liegt sie im europaweiten Vergleich noch höher. Ein gewaltiger Markt, der in den vergangenen Jahren verstärkt in den Blick auch von institutionellen Investoren geraten ist. So stieg der Wohn-Anteil am gesamten Transaktionsmarkt innerhalb der vergangenen zehn Jahre um mehr als 50 Prozent. Jeder fünfte Euro fließt an den europäischen Investmentmärkten inzwischen in Wohnungen.

Konzept: Bei dem aktuellen Patrizia-Angebot fließt das Geld der Kleinsparer zu 60 Prozent in ein institutionelles Vehikel des Anbieters. Der Investmentfonds „Patrizia Europe Residential Plus“ ist für professionelle Investoren konzipiert und will ein diversifiziertes Portfolio auf dem Kontinent aufbauen. Dabei handelt es sich um einen Fonds nach Luxemburger Recht, der bereits Investitionen im Volumen von 120 Millionen Euro getätigt hat.

Publikums-AIF investiert in Luxemburger Insti-Vehikel des Anbieters

Objekte: In den Verkaufsunterlagen zählt Patrizia einige Transaktionen auf, zum Beispiel eine Anlage mit Studentenapartments in Esch-sur-Alzette, der zweitgrößten Stadt Luxemburgs. Der Fonds hat das Objekt zum Preis von 47,45 Millionen Euro gekauft, was bei den kalkulierten Mieteinnahmen von rund zwei Millionen Euro einen Faktor von 23,5 Jahresmieten bedeutet – umgerechnet eine Monatsmiete von rund 25 Euro. In Brüsseler Stadtteil Forest steht eine Wohnanlage mit 58 Einheiten, die Patrizia zum Preis von 22,5 Millionen Euro und damit zu einem Faktor von 25 gekauft hat. Ähnlich teuer war die Wohnimmobilie im Hamburger Stadtteil Rissen mit 92 Einheiten. Hier liegt der Kaufpreis bei 49,15 Millionen Euro – Faktor 24,8. Der Luxemburger Investmentfonds sucht offenbar nicht nach Sonderangeboten. Abseits des Insti-Fonds beteiligt sich der Publikums-AIF mit mindestens 15 Prozent seines Kapitals an weiteren Zielfonds mit Anlage-Fokus Europa.

Kalkulation: Im Basis-Szenario geht Patrizia davon aus, dass sich die Anleger mit insgesamt 31,49 Millionen Euro beteiligen. Fremdkapital ist nicht vorgesehen, allerdings hebeln die Zielfonds ihre Performance mit Bankdarlehen. Die Kalkulation geht von einer Gesamtrendite in Höhe von 4,5 Prozent aus. Über den Planungs-Zeitraum von zehn Jahren fließen so 145 Prozent an die Anleger zurück, nach Abzug des Einsatzes also ein Plus von 40 Prozent vor Steuern. Damit die Rechnung aufgeht, müssen die Zielfonds ihre Wohnungen nach zehn Jahren mit einem Plus verkaufen, das mindestens die Nebenkosten der Anleger ausgleicht.

Kosten: Die Initialkosten liegen bei acht Prozent des eingesetzten Kapitals auf Ebene des Publikums-AIF. Die jährlichen Kosten unter anderem für das laufende Fondsmanagement summieren sich auf bis zu 0,8 Prozent des Nettoinventarwertes.

Patrizia legt in fünf Jahren zwölf Publikums-AIF auf

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein eventueller Verkaufsgewinn wäre nach zehn Jahren steuerfrei.

Anbieter: Patrizia Grundinvest hat seit ihrer Gründung vor fünf Jahren einen Blitz-Start hingelegt. Mit nunmehr zwölf Fonds zählt die Tochter der Patrizia AG zu den Big Playern der AIF-Anbieter. Das Investitionsvolumen liegt bei rund einer Milliarde Euro, bislang erfüllen alle Fonds ihre prognostizierten Ausschüttungen oder übertreffen sie. Wie sich Corona hier auswirkt, wird sich zeigen.

Meiner Meinung nach… Erster Publikums-AIF der Patrizia Grundinvest, der nicht in konkrete Immobilien investiert, sondern als Semi-Blind-Pool startet. Der Dachfonds beteiligt sich mit dem Löwenanteil seines Kapitals in ein ebenfalls von Patrizia aufgelegtes Luxemburger Vehikel für institutionelle Investoren. Die bereits gekauften Objekte zählen mit Mietpreisfaktoren von bis zu 25 Jahresmieten eher ins obere Preissegment. Mit einer Mindestbeteiligung von 5.000 Euro soll der AIF offensichtlich eine Alternative zu den offenen Immobilienfonds sein. Für Anleger, die auf den europäischen Wohnungsmarkt in all seinen Facetten setzen.

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.