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Beton und Steine dominieren

März 2019

80 Prozent der Alternativen Investment Fonds finanzieren Immobilien

Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 wollte die Bundesregierung die Risiken des als grau bezeichneten, unregulierten Kapitalmarktes begrenzen. Anbieter und Verkäufer müssen strengere Regeln beachten, um Pannen, Pleiten und Betrügereien der Vergangenheit weitgehend auszuschließen. Trotzdem bleiben die Umsätze begrenzt. Private Anleger investierten seit dem ersten von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) regulierten Alternativen Investment Fonds (AIF) aus dem Jahr 2014 insgesamt gerade einmal rund 5,3 Milliarden Euro in die Beteiligungsmodelle mit Immobilien, Flugzeugen und anderen Sachwerten.

Das ist das Ergebnis der ersten umfassenden „Marktstudie Geschlossene Publikums-AIF und Vermögensanlagen“, die der Analyst Stefan Loipfinger kürzlich vorgelegt hat. Zum Vergleich: In der Zeit vor der Finanzkrise kamen jährlich bis zu 13 Milliarden Euro Eigenkapital zusammen, wobei der Löwenanteil allerdings häufig auf Schiffsfonds entfiel, die derzeit überhaupt keine Rolle mehr spielen.

Langjähriger Marktführer hatte 2018 keinen AIF am Start

Daher ist der aktuelle Markt der Sachwertebeteiligungen tatsächlich robuster als die Zahlen vermuten lassen – vor allem bei den Immobilien. Zwar sind die AIF-Umsätze im Vergleich zum Vorjahr gesunken, von 1,55 Milliarden Euro im Jahr 2017 auf 1,06 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Doch lässt sich der Rückgang teilweise mit der Zurückhaltung des langjährigen Marktführers Jamestown begründen. Der Spezialist für US-Immobilien konnte 2017 mit 351 Millionen Euro noch einen Platzierungsrekord verbuchen, hat 2018 allerdings auf die Auflage eines neuen Publikums-AIF verzichtet.

Deutlich zugelegt hat dagegen der neue Marktführer Wealthcap. Das Unternehmen unter dem Dach der italienischen Bank UniCredit steht mit 277 Millionen Euro und einem Plus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ganz oben auf der Hitliste. Sein Anteil lag damit bei 26 Prozent des Gesamtmarktes. Auf Platz zwei folgt Deutsche Finance mit rund 117 Millionen Euro Anlegerkapital vor Project Investment mit 102 Millionen Euro.

Mehr als 150 regulierte AIF seit Einführung des KAGB

Insgesamt legten die Anbieter, wie schon 2017, erneut 29 Publikums-AIF auf und erhöhten die Gesamtzahl aller seit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches emittierten Fonds damit auf 152. Parallel zu den AIF sind seitdem auch Angebote nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) zugelassen. Hier unterliegen die Anbieter selbst nicht der Aufsicht, müssen aber bestimmte Transparenzpflichten erfüllen wie etwa die Erstellung eines Verkaufsprospektes. Auch hier ging der Markt um rund 31 Prozent auf 874 Millionen Euro zurück, doch hatte der Skandal um den Containeranbieter P&R, der im März 2018 Insolvenz anmeldete, einen großen Anteil daran. Im Vorjahr kauften die Anleger noch Container für 442 Millionen Euro. Inzwischen hat sich herausgestellt, dass die Stahlboxen teilweise überhaupt nicht existierten. Die Staatsanwaltschaft München ermittelt.

Beteiligung an Crowd-Finanzierungen wird online abgewickelt

Auffällig ist die Dominanz von Immobilien in den Sachwertebeteiligungen unabhängig von ihrer rechtlichen Struktur. Bei den AIF flossen 80 Prozent der Anlegergelder in Beton und Steine, und auch bei den unregulierten Crowd-Investments liegen die Immobilien mit 72 Prozent weit vorne. Während bei den AIF typischerweise ein Bankmitarbeiter oder ein freier Berater die Anteile vermittelt, werden die Umsätze von Crowd-Finanzierungen im Massenverfahren hauptsächlich online abgewickelt. Dieses Phänomen erklärt sich unter anderem aus der vergleichsweise geringen Beteiligungssumme. Hinter den insgesamt 233.300 Crowd-Zeichnungen des vergangenen Jahres stecken 280 Millionen Euro Anlegerkapital. Durchschnittlich hat ein Anleger hier also 1.200 Euro investiert. Solch einen Betrag legt der Zeichner digitalisiert und ohne fachliche Beratung leichtfertiger an als die durchschnittlichen 36.900 Euro bei den AIF-Zeichnungen. Seit 2014 summiert sich die Zahl der Schwarm-Finanzierungen auf 447.300. Die von der BaFin regulierten Alternativen Investment Fonds kommen innerhalb dieser Zeit auf rund 133.600 Beteiligungen.

Herzlich, Ihr Markus Gotzi

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