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Corona und die Immobilienmärkte

Mai 2020

Virus wirkt sich höchst differenziert auf die verschiedenen Segmente aus

Das Corona-Virus hat die Fonds- und Immobilienmärkte erreicht – auch wenn die Auswirkungen je nach Segment deutlich voneinander abweichen. Das zeigt sich auch im Handel mit gebrauchten Fondsanteilen. Hier leiden vor allem die Altfonds mit Büros, Shopping-Centern und Hotels unter massivem Kursverfall. Andere Immobilien werden mittel- bis langfristig aufgrund der Corona-Krise sogar punkten. Die Meinung der Experten, beispielsweise der im Deutschen Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) zusammengeschlossenen Immobilien-Beratungsunternehmen, erscheint realistisch.

Zunächst zu den Gewinnern:

Wohnungen. Die Nachfrage der Selbstnutzer wird zwar tendenziell zunächst rückläufig sein, das magere Angebot in den gefragten Metropolen aber immer noch übersteigen. Die Finanzierungskonditionen mit Zinsen um den Nullpunkt bleiben günstig. Davon profitieren weiterhin auch die Kapitalanleger. Die Liquidität im Markt ist weiter hoch und entsprechend wird auch die Nachfrage sein. Die Risiken sind beherrschbar. So mag das Mietausfallrisiko leicht steigen, aber vor dem Hintergrund mangelnder Alternativen dürfte die Fluktuation nicht zunehmen. Mietstundungen werden durch die Möglichkeit der Kreditstundungen kompensiert. Insgesamt dürfte die Assetklasse Wohnen als Gewinner aus der Krise hervorgehen.

Prognostizierte Folgen: kurzfristig neutral, langfristig positiv

Sozialimmobilien. Pflegeheime zählen zu den Immobilien, die unabhängig sind von der aktuellen Konjunkturlage. Daher werden sie weiterhin als sicherere Anlage bewertet. Daran dürften auch die negativen Medienberichte über Todesfälle in den Heimen wenig ändern. Denn Investoren erkennen den Megatrend demographischer Wandel – schon lange ein wesentlicher Treiber für diese Assetklasse, die auch langfristig Potenzial verspricht.

Prognostizierte Folgen: positiv

Kitas. Ausgelöst durch den unterschätzen Bedarf seitens der Kommunen entstanden überall im Land neue Kindertagesstätte. Oft ausgestattet mit lang laufenden Betreiberverträgen, durch Patronatserklärungen der Kommunen abgesichert und in manchen Fällen durch Mietzuschüsse unterstützt. Wurden ältere Kitas, gerade in wirtschaftlich schwächeren und peripheren Lagen, noch vor wenigen Jahren allenfalls zu Faktoren vom 14- bis 17-fachen gehandelt, war zuletzt das 21- bis 24-fache normal. Der Trend sollte weiter an Dynamik gewinnen. Weiter steigende Preise sind wahrscheinlich.

Prognostizierte Folgen: positiv

Nahversorger: Für jeden offensichtlich einer der Krisen-Gewinner. Aldi und Edeka hatten geöffnet, als andere Einzelhändler ihre Türen schließen mussten. Auch gegenüber dem Onlinehandel robust, haben die Versorger zudem ihr Geschäftsmodell der Lieferservices weiter ausgebaut und am Markt etabliert.

Prognostizierte Folgen: positiv

Logistik: Auch Amazon war präsent – über DHL, DPD, Hermes und Co. Die Assetklasse Logistikimmobilie erfährt eine neue Wahrnehmung. In manchen Bereichen wird Logistik stark wachsen, besonders wegen der Re-Integration von national relevanten Segmenten für die Basisversorgung, Zum Beispiel Health Care und Lebensmittelversorgung. Wer abhängig ist von der Autobranche, hat dagegen derzeit weniger Spaß. Dennoch:

Prognostizierte Folgen: positiv

Jetzt wird es kritisch:

Büroimmobilien: Ein konjunktureller Einbruch geht auch immer mit einer differenzierten Büroflächennachfrage einher – zumal die Unternehmen die Möglichkeiten des Home-Office entdeckt haben. Außerdem dürfte das Kostenbewusstsein auf Mieterseite steigen und den Trend zu Spitzenmieten beenden. Dennoch ist der Markt von einem geringen Angebot an hochwertigen Fläche geprägt. Investoren werden weiterhin Gewerbeobjekte mit bonitätsstarken Mietern schätzen.

Prognostizierte Folgen: neutral (in Abhängigkeit des Mieters auch negativ)

Einzelhandel. Ein Segment, das auch ohne Corona unter Druck stand. Generell steht dem Einzelhandel ein tiefgreifender struktureller Wandel bevor. Langfristig dürfte der Laden in Highstreet-Lagen seine Attraktivität halten – insbesondere, wenn auch Kommunen und Städte bereit sind, in City-Infrastruktur zu investieren. Einkaufszentren mit Ankermietern wie Galeria Kaufhof Karstadt bekommen Probleme. So wie viele Vermieter an Gastronomen.

Prognostizierte Folgen: negativ

Hotel: Wohl das am härtesten getroffene Immobiliensegment. Touristen-Hotels und Business-Häuser leiden gleichermaßen. Nicht jeder Inhaber und Pächter dürfte das überleben. Die am Investmentmarkt üblichen niedrigen Renditen für Hotels dürften daher wieder deutlich anziehen.

Prognostizierte Folgen: negativ

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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