d.i.i. verfolgt bei seinem Wohnungsfonds ein eigenes Konzept

Bezahlbares Wohnen hat sich die neue Regierung auf die Fahnen geschrieben: 400.000 neue Wohnungen will sie schaffen, davon 100.000 mit Sozialbindung. Das ist doch schon mal was, aber wird das genügen, die Wohnungsnot vor allem in den Metropolen zu lindern? Ebenso wichtig ist es, den Bestand zu sanieren und zum Beispiel energetisch auf den aktuellen Stand zu bringen. Dieses Konzept verfolgt der AIF „Wohnimmobilien Deutschland 2“ der Wiesbadener d.i.i. Invest.

Markt: Dieser Begriff ist zu einem meiner Lieblinge geworden: Systemrelevante Immobilien. Dazu zählen die Segmente, die in der Pandemie nicht gelitten, sondern im Gegenteil eher gewonnen haben: Fach- und Supermärkte, Lagerhallen und andere Logistikimmobilien, Pflegeheime und Wohnungen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts hat die Einwohnerzahl Deutschlands 2020 trotz weiterhin geringer Geburtenrate mit 83,2 Millionen Menschen einen Höchststand erreicht.

Zahl der Haushalte steigt um rund eine Million

Zugleich wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland seit vielen Jahren und wird dies weiter tun – bis 2035 rechnet das Statistische Bundesamt mit einem weiteren Anstieg um rund eine Million Haushalte. Zugleich nimmt der Anteil an Ein- und Zweipersonenhaushalten stetig zu, wohingegen Mehrpersonenhaushalte abnehmen. Somit entfällt zunehmend mehr Wohnraum auf im Schnitt immer weniger Personen. Die angenommenen Faktoren sorgen dafür, dass der Bedarf an Wohnfläche weiterhin steigen dürfte.

Dennoch ist es aus Investorensicht nicht sicher, darauf zu setzen, dass die Preise und Mieten kontinuierlich steigen. Dagegen sprechen alleine die Verdienstmöglichkeiten der Familien mit mittleren und geringen Einkommen. Irgendwann wird die Miete einfach zu teuer.

Anbieter will Nebenkosten bei Gas und Strom halbieren

Konzept: d.i.i. verfolgt ein eigenes Konzept, um die Einnahmemöglichkeiten der Fondszeichner trotzdem zu stabilisieren. Das Stichwort heißt Umverteilung. d.i.i. hat sich zum Ziel gesetzt, die Kaltmiete zu erhöhen, gleichzeitig aber die Nebenkosten zu mindern. Unter dem Strich bleibt somit die Belastung für die Mieter gleich. Weiterer Vorteil: Die energetische Sanierung verringert die CO2-Belastung, was dem Klimaschutz zugute kommt. Durch verbesserte Wärmedämmung, den Austausch alter Fenster und den Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage kann es gelingen, den Stand eines Neubaus mit entsprechendem Komfort zu erreichen. Der Anbieter wirbt damit über den KfW-Standard die Nebenkosten bei Gas und Strom um die Hälfte zu senken.

Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von rund 40,3 Millionen Euro will d.i.i. 20 Millionen Euro bei privaten Kapitalanlegern einsammeln. Sie beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio und erhalten gemäß der Prognoserechnung jährliche Ausschüttungen von drei Prozent. Läuft alles nach Plan, summiert sich der Gesamtrückfluss bis Ende 2033 auf 187 Prozent – nach Abzug des Einsatzes also ein Plus von 82 Prozent vor Steuern.

Steuern: Der AIF ist vermögensverwaltend konzipiert. Anleger erhalten also Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Kosten: Die fondstypischen Kosten kommen auf rund sechs Prozent plus fünf Prozent Agio. Macht also rund elf Prozent. Hinzu kommen die üblichen Ausgaben wie Maklerprovisionen und die Vermittlung von Fremdkapital. Übersteigen die rechnerischen Zinsen für die Anleger sechs Prozent, stehen der Kapitalverwaltungsgesellschaft 17,85 Prozent der weiteren Gewinne zu.

Anbieter: Gegründet im Jahr 2006 hat d.i.i. zunächst Wohninvestments für institutionelle Großanleger aufgelegt. Der aktuelle Publikums-AIF ist das zweite Produkt für private Investoren. Das Transaktionsvolumen übersteigt 25.000 Einheiten, die Assets under Management 2,4 Milliarden Euro.

Meiner Meinung nach… Wohnungsfonds für private Kapitalanleger, der nicht alleine auf weiter steigende Preise und Mieten setzt. Das Konzept sieht vor, die Nebenkosten zu senken und die Ersparnis der Kaltmiete draufzuschlagen, so dass die Belastung für die Mieter nahezu gleich bleibt. Keine dumme Idee. Geht die Kalkulation auf, steigen die Einnahmen der Anleger auch ohne Übertreibungen an den Wohnungsmärkten.