Differenzierte Wohnungsmärkte erfordern regionale Expertise

Lesen wir uns die Artikel in Magazinen und Online-Nachrichtendiensten zu den Wohnungsmärkten durch, bekommen wir leicht den Eindruck, die Verfasser warten regelrecht darauf, dass eine Blase platzt. Sie fragen nicht danach, ob es knallt, sondern wann. Betrachten wir die Entwicklung differenziert und mit der nötigen Distanz, wird deutlich, dass es den einen deutschen Markt gar nicht gibt, sondern zahlreiche Teilmärkte, die nichts miteinander zu tun haben.

Wer über das nötige Kapital verfügt, eine Wohnung in München, Hamburg oder Berlin zu kaufen, dürfte trotz hoher Preise ein dauerhaft attraktives Investment tätigen. Wer auf dem platten Land Eigentum erwirbt, muss dagegen damit rechnen, auf seiner Immobilie sitzen zu bleiben. Und das gilt nicht nur für die Provinz. Hagen zum Beispiel ist nicht sehr weit vom pulsierenden Ruhrgebiet entfernt, und dennoch stehen nach Gutachter-Analysen mehrere Tausend Wohnungen leer. Ein Wohnblock aus der Gründerzeit soll nun komplett abgerissen werden, um die Situation zu entschärfen.

Zahl der Zwangsversteigerungen geht seit Jahren zurück

Ein Warnsignal für potenzielle Investoren? Natürlich. Die Risiken der Wohnungsmärkte offenbaren sich alleine aus dem Niveau der jährlichen Zwangsversteigerungen. Zwar geht die Zahl der Auktionen auf Grund des niedrigen Zinsniveaus seit Jahren kontinuierlich auf aktuell 26.000 zurück, doch stellen Eigenheime und Eigentumswohnungen mit 70 Prozent aller Termine den Löwenanteil. Erhöht sich das Zinsniveau, dürfte die Zahl der Termine wieder steigen – und sowohl den Eigentümern als auch den Banken verstärkte Probleme bereiten.

Die regionale Analyse der Zwangsversteigerungen zeigt überdurchschnittlich viele Termine in der Mitte des Landes. In Bayern dagegen fällt der Hammer nur sehr selten. Also doch die vermietete Eigentumswohnung in München? Bei Preisen bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter und mehr können sich dort nur die wenigsten eine Immobilie als Kapitalanlage leisten. Ganz davon abgesehen, dass sie alles auf eine Karte setzen würden. Hier kommen die Anbieter von offenen und geschlossenen Wohnungsfonds mit ihrer regionalen Expertise ins Spiel. Damit verteilen die Privatanleger ihren Einsatz auf eine Vielzahl von Objekten und Strategien. Initiatoren wie ZBI setzen auf Bestandsimmobilien, die sie sanieren, neu am Markt positionieren und mit Gewinn verkaufen. Andere wie die Project Gruppe investieren mit dem Kapital ihrer Kunden in Projektentwicklungen und profitieren bereits vom ersten Glied der Verwertungskette. Ein Geschäft nicht ohne Risiken, wobei das Wagnis durch die Diversifikation und den Verzicht auf Fremdkapital überschaubar bleibt.

Fondsanbieter weichen ins Ausland aus

Doch auch den Fonds fällt es zunehmend schwerer, geeignete Grundstücke und Bestandsimmobilien hierzulande zu finden. Was sich bereits Ende 2017 andeutete, dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen: Die Expansion großer Wohnungsinvestoren in andere europäische Länder. So hatte etwa Vonovia bekannt gegeben, den österreichischen Wohnungskonzern Buwog übernehmen zu wollen. Andere Konzerne wie Patrizia investieren bereits seit einigen Jahren unter anderem in Skandinavien oder Spanien. Die umgekehrt weiter stattfindende Expansion ausländischer Kapitalgeber nach Deutschland, der anhaltende Boom bei den Projektentwicklungen und Preissteigerungen bei Bestandsportfolios könnten nach Prognosen der großen Maklerhäuser dazu führen, dass 2018 hierzulande wiederholt ein Transaktionsvolumen um die 14 bis 15 Milliarden Euro erreicht wird. Einen lauten Knall erwarten sie nicht.