Hahn platziert Publikums-AIF mit drei Baumärkten

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

OBI-Drilling

Die Hahn Gruppe hat den richtigen Riecher gehabt. Schon vor Jahrzehnten hat sie sich für eine Immobilien-Nische entschieden, die spätestens seit Corona extrem gefragt geworden ist: Super- und Fachmärkte. Anders als Schuh- oder Sportgeschäfte in der Innenstadt durften diese Einzelhandelsimmobilien auch in der Pandemie geöffnet bleiben. Aktuell platziert Hahn den Pluswertfonds 179, ein Dreier-Portfolio mit OBI-Baumärkten.

Objekte: Die drei Baumärkte befinden sich in Herzogenrath und Hückelhoven, beides Nordrhein Westfalen zwischen Aachen und Mönchengladbach, und im bayerischen Schwandorf. Die Immobilien kommen insgesamt auf eine Mietfläche von 30.755 Quadratmeter und stammen zweimal aus den Jahren 2009 und einmal aus 2012. Hahn ist unbestritten Experte für großflächige Fachmärkte und hat die nötigen Zugänge, um solche Objekte zu erwerben. Sie bieten den Vorteil, dass die Kommunen Handelsimmobilien in dieser Größe nur sehr restriktiv genehmigen. Einmal gestattet, dürften die Märkte daher auch für andere Mieter interessant sein. Der Einkaufsfaktor liegt bezogen auf die Jahresmiete beim rund 17,4-fachen. Das ist bei der allgemeinen Marktlage nicht zuviel.

Mieter: Aktuell sind alle drei Baumärkte an OBI vermietet. Daher kann von einer Diversifikation der Nutzer keine Rede sein. Die Verträge haben eine Laufzeit bis 2032 mit Verlängerungsoptionen. OBI ist mit weltweit 670 Standorten und 350 in Deutschland die stärkste Baumarktkette hierzulande. Rund 48.000 Mitarbeiter erwirtschafteten 2020 einen Umsatz von 4,6 Milliarden Euro – ein Plus von mehr als zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr, trotz Corona. Oder wegen?

Baumarkt-Branche widerstandsfähig gegen Online-Konkurrenz

Markt: Die gesamte Branche legte im ersten Pandemie-Jahr hierzulande sogar um 13,8 Prozent auf insgesamt mehr als 22 Milliarden Euro zu. Im ersten Halbjahr 2021 ging der Umsatz wegen Lockdown-Beschränkungen, Materialengpässen und steigenden Preisen zurück. Grundsätzlich präsentierte sich die Baumarkt-Branche – ähnlich wie der Lebensmittelhandel – widerstandsfähig gegen den konkurrierenden Online-Handel.

Kalkulation: Der Publikums-AIF hat mit 56,5 Millionen Euro ohne Agio für die Hahn Gruppe ein ungewöhnlich hohes Volumen. Anleger beteiligen sich mit 33 Millionen Euro daran. Das Darlehen ist 23,5 Millionen Euro schwer, was einen Anteil von gut 40 Prozent an der Gesamtfinanzierung bedeutet. Der Effektivzins liegt bei 1,93 Prozent und ist bis Ende 2032 fix. Die Tilgung beginnt bei 1,5 Prozent p.a. Anschließend rechnet die Hahn Gruppe mit einem Anschlusszins von drei Prozent. Reicht das aus, bei der erheblich gestiegenen Inflation? Keine Ahnung. Vielleicht hilft bei der Einschätzung der damit verbundenen Risiken eine interessante Kennzahl: Zum Ende der Zinsfestschreibung liegt die kalkulatorische Restschuld bei 6,64 Jahresmieten. Der Kreditanteil hat sich also deutlich reduziert.

Rund 160 Prozent Rückflüsse vor Steuern bis Ende 2037

Gewinn-Szenario: Anleger beteiligen sich zu Tickets ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Hat der Fonds Zinsen und Tilgung beglichen, bleibt ihnen eine jährliche Ausschüttung von 4,25 Prozent, die anteilig vierteljährlich überwiesen wird. Bis zum Ende der geplanten Laufzeit im Dezember 2037 summiert sich in der Kalkulation der Rückfluss auf gut 160 Prozent vor Steuern, was eine Rendite von rund 3,7 Prozent bedeuten würde. Hahn rechnet bei diesem Szenario mit dem 16-fachen der Jahresmiete, die in der Prognoserechnung auf Basis einer Inflation von 1,75 Prozent bis dahin um knapp 14 Prozent gestiegen ist. Das erscheint realistisch.

Kosten: Die Initialkosten kommen inklusive Agio auf 16,34 Prozent des Ausgabepreises. Nicht günstig, aber noch marktkonform. Jährlich können für Verwaltung etc. bis zu 2,1 Prozent des Nettoinventarwertes anfallen.

Steuern: Ein typischer Fonds mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, bei der ein eventuelle Verkaufsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei ist.

Anbieter: Die laufende Nummer 179 lässt keinen Zweifel: Die Hahn Gruppe ist außerordentlich erfahren in dem Business mit großflächigem Einzelhandel. Die Mieteinnahmen aller Objekte summieren sich aktuell auf 179 Millionen Euro. Rechnerisch ergibt das eine Mietrendite über alles von rund 5,8 Prozent.

Meiner Meinung nach… Hahn-Fonds mit drei Baumärkten, die alle an OBI vermietet sind. Die Baumärkte sind gut durch die Pandemie gekommen. Das heißt nicht, dass die Branche komplett widerstandsfähig ist. Die Pleiten von Praktiker und Max Bahr sind noch nicht allzu lange her. OBI als Marktführer mit 4,6 Milliarden Euro Umsatz sollte sich behaupten, wobei Anleger das Mieter-Klumpenrisiko akzeptieren. Sollte der Nutzer ausfallen, dürften die Standorte für andere Mieter interessant sein, denn Märkte in dieser Größe werden von den Kommunen kaum noch gestattet. Ob die Anschlusszinsen realistisch kalkuliert sind, wird sich zeigen. Dass alle Mietverträge nahezu zeitgleich mit der Zinsfestschreibung enden, ist ein wenig unglücklich. Hahn will die Verträge mit OBI allerdings nach acht Jahren vorzeitig verlängern und die Märkte zügig nach Ablauf der Spekulationsfrist in zehn Jahren verkaufen. Dann würde der Fondsanbieter nur eine kurz laufende Zwischenfinanzierung benötigen. Die Hahn Gruppe ist jedenfalls ein absoluter Experte in diesem Markt und allgemein akzeptierter Fondsemittent.