Mehr als 3,5 Prozent sind nicht drin

Wealthcap-Immobilien-Portfolio startet mit Bürogebäude in Berlin

Im vergangenen Blog-Beitrag habe ich mir den aktuellen AIF des US-Spezialisten Jamestown näher angeschaut und die in Aussicht gestellten Ausschüttungen in Höhe von 4,0 Prozent als mager aber schonungslos realistisch beschrieben. Die Möglichkeiten deutscher Immobilien sind noch geringer. Wealthcap kalkuliert bei seinem AIF „Immobilien Deutschland 42“ mit Erträgen von 3,5 Prozent. Mehr ist derzeit offenbar nicht drin, wenn Fondszeichner in ein Portfolio aus Bürogebäuden an verschiedenen Standorten investieren wollen.

Objekte: Der AIF startet mit einer konkreten Büroimmobilie in Berlin. Das Gebäude in Charlottenburg wurde 1996 erbaut und bietet eine vermietbare Gesamtfläche von 10.500 Quadratmetern und 169 Tiefgaragenstellplätzen. Einzelmieter IAV GmbH Ingenieurgesellschaft Auto und Verkehr besitzt einen Mietvertrag bis Ende 2028. Die IAV GmbH ist eine Engineering-Partnerin der Automobilindustrie mit mehr als 35 Jahren Erfahrung. Ihr Geschäftszweck ist es, umweltschonende Antriebskonzepte serienreif zu machen. Volkswagen (50 Prozent), Continental (20 Prozent) und Schaeffler (zehn Prozent) sind die bedeutendsten Gesellschafter. Rund 7.000 Mitarbeiter erwirtschaften einen Jahresumsatz von knapp 800 Millionen Euro.

Darüber hinaus informiert Wealthcap in seinen Verkaufsunterlagen über zwei weitere Objekte. Ein 9.500 Quadratmeter großer Neubau in Freiburg wird voraussichtlich im Oktober 2020 fertiggestellt. Hier sollen mehr als 15 Mieter einziehen. Hauptnutzer wird der Immobilienentwickler Unmüssig Bauträgergesellschaft Baden mbH mit einem Anteil von 22 Prozent.

Das Gebäude in Essen stammt aus dem Jahr 1963 und wurde in den vergangenen Jahren saniert. Das 17.400 Quadratmeter große Objekt ist zu 85 Prozent vermietet. Hauptmieter Design Offices nutzt 57 Prozent. Der Mietvertrag läuft bis 2032. Design Offices ist Deutschlands führender Anbieter von Corporate Co-Working mit mehr als 250 Mitarbeitern an 20 Standorten in zwölf Städten.

Konzeption: Eine Immobilie, ein Mieter, ein Mietvertrag bis zum Sankt Nimmerleinstag – das war der typische geschlossene Immobilienfonds vergangener Jahre. Heute werben die Anbieter mit ihrer ganzheitlichen Immobilien-Kompetenz. Wealthcap besitzt in Deutschland 159 Immobilien mit einem Investitionsvolumen von rund 6,0 Milliarden Euro und einem Vermietungsstand von 97 Prozent. „Um den Erfolg einer Immobilienbeteiligung langfristig zu sichern und Erträge optimal zu gestalten, kommt es in den Phasen Ankauf, Objekt-/Fondsmanagement und Verkauf auf fundierte Markterfahrung und Kenntnisse an“, schreibt der Anbieter. Unter dem Strich geht es darum, die Immobilienwerte zu steigern. Mit Aufstockungen sollen neue Flächen geschaffen werden, neue Zuschnitte und eine effektivere Flächennutzung höhere Erträge erwirtschaften. Zu weiteren Maßnahmen zählen eine verbesserte Ausstattung mit Kantine und Fitnessraum und eine energetische Sanierung, die den Mietern Energiekosten spart.

Kalkulation: Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio und sollen Ausschüttungen, wie schon erwähnt, in Höhe von 3,5 Prozent bekommen. Bis zum geplanten Ende der Laufzeit im Jahr 2031 kommen so inklusive der eingeplanten Verlaufserlöse 143 Prozent zusammen – nach Abzug des Einsatzes inklusive Agio ein Plus von 38 Prozent vor Steuern. Läuft es besser als die geplante jährliche Verzinsung von 3,5 Prozent, behält der Anbieter 15 Prozent eventueller weiterer Überschüsse für sich.

Kosten: Zum Agio von fünf Prozent kommen weitere Initialkosten von 8,1 Prozent hinzu – in Summe also 13,1 Prozent des Einsatzes. Dazu Transaktionsgebühren bis zu einem Prozent des anteiligen Verkaufspreises. Jährlich fallen 0,5 Prozent des Nettoinventarwertes an. Das ist günstig.

Anbieter: Wealthcap ist ein Unternehmen der italienischen Bank UniCredit. Der AIF-Initiator nutzt vor allem die Vermögensberater der Bank, um seine Produkte an den Kunden zu bringen. Das machte ihn in den vergangenen Jahren stets zu einem der umsatzstärksten Anbieter geschlossener AIF.

Steuern: Anleger erzielen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Meiner Meinung nach… Ein weiterer Immobilienfonds der Wealthcap-Deutschland-Reihe. Anleger beteiligen sich an einem Portfolio aus mindestens drei Immobilien. Neben dem konkret angebundenen Bürogebäude sind das wohl ein Neubau in Freiburg und ein 60-er-Jahre-Büroturm in Essen. Die Erträge sind überschaubar. Aber eines ist auch klar: Bei drohenden Null- oder sogar Minuszinsen dürfte sogar eine Rendite um drei Prozent die unternehmerischen Risiken eines geschlossenen Immobilien-AIF rechtfertigen.