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Nahversorger trotzen Online-Handel

September 2019

ILG bringt geschlossenen Publikums-AIF mit drei Immobilien in Oberbayern

Amazon und Co. bereiten den Einzelhändlern Kopfschmerzen. Nicht nur in Einkaufszentren, sondern sogar in den teuren Highstreet-Lagen stehen Ladenlokale leer, die Mieten sinken. Laptop und Sofa schlagen offenbar das Einkaufserlebnis vor Ort. Anders sieht es im Lebensmittelhandel aus. Hier sind die Versuche bislang gescheitert, einen Online-Handel aufzuziehen. Anbieter ILG aus München setzt darauf, dass sich an der Ausnahmesituation der Fach- und Supermärkte unter den Einzelhandelsimmobilien nichts ändert. Mit dem aktuellen Angebot „Immobilien-Fonds Nr. 42“ beteiligen sich Zeichner an einem Portfolio in Oberbayern.

Markt: Fachmärkte und Fachmarktzentren blieben im Jahr 2018 die dominierende Anlageklasse auf dem Markt für Handelsimmobilien in Deutschland. Käufer investierten nach einer Erhebung von CBRE rund 4,5 Milliarden Euro oder 43 Prozent des Gesamtvolumens aller Handelsimmobilien. Damit blieb der Anteil gegenüber dem Vorjahr von 44 Prozent nahezu konstant. High Street-Objekte folgten auf Platz zwei mit einem Anteil 37 Prozent und einem Volumen von 3,9 Milliarden Euro.

Objekte: Das Oberbayern-Portfolio besteht aus drei Immobilien. Die Nutzfläche der drei Märkte summiert sich auf 21.500 Quadratmeter und 760 Stellplätze. Das im Jahr 2013 eröffnete „SteinCenter“ befindet sich in Freising. Das Nahversorgungszentrum ist Teil des Neubaugebietes „Stein-Areal“ und langfristig vermietet, unter anderem an den Lebensmittelvollsortimenter EDEKA, den Lebensmitteldiscounter Aldi und an eine Müller Drogerie.

Das im Jahr 2011 erbaute Kaufland-Center in Ingolstadt befindet sich direkt an der stark frequentierten Münchener Straße mit einer Reihe von Fachmärkten. Ingolstadt ist mit 135.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt in Bayern und verfügt ebenso wie die anderen Standorte über eine kaufkräftige und wachsende Bevölkerung.

Das „Seewinkel Center“ wurde im Jahr 2015 erbaut. Es befindet sich in der stark wachsenden Gemeinde Poing im Osten Münchens. Zu den Ankermietern des nahversorgungsorientierten Centers zählen EDEKA, eine dm Drogerie und der Tierfachmarkt „Das Futterhaus“.

Einkauf: ILG hat die drei Einzelhandelsimmobilien zum Preis von 74,8 Millionen Euro erworben, auf Grundlage der ersten Jahresmiete von 3,37 Millionen Euro ein Einkaufsfaktor von rund 22 oder eine Objektrendite von 4,5 Prozent.

Einnahmen: Die Mietverträge haben eine gewichtete Restlaufzeit von 12,5 Jahren. Bei den Mieten rechnet ILG mit einer Steigerung von 21 Prozent bis zum geplanten Verkauf im Jahr 2034.

Kalkulation: Anleger beteiligen sich mit insgesamt 42,2 Millionen Euro an der Gesamtinvestition von 80,5 Millionen Euro. Das Darlehen in Höhe von 39,6 Millionen Euro stammt von der Landesbank Saar und verzinst sich bis Mitte 2029 fix zu 1,33 Prozent. Die Tilgung ist mager. Sie beginnt 2020 annuitätisch mit 0,5 Prozent, so dass der Fonds bis zum Ende der Laufzeit lediglich 8,6 Prozent des Darlehens zurückführt.

Gewinn-Szenario: Die knappe Tilgung ist der Rendite-Erwartung der Anleger geschuldet. Sie erhalten Ausschüttungen in Höhe von 4,5 Prozent, die anteilig monatlich überwiesen werden. Die Prognoserechnung sieht vor, dass die Zeichner über die Laufzeit von 15 Jahren einen Gesamtrückfluss von 170,4 Prozent erwarten dürfen – abzüglich ihres Einsatzes inklusive Agio ein Plus von 65,4 Prozent vor Steuern.

Exit: Dabei geht der Anbieter davon aus, dass ein Käufer im Jahr 2034 rund das 21-fache der unterstellten Jahresmiete bezahlt. Immerhin für Immobilien, die dann 15 Jahre älter sind. Das kann nur gelingen, wenn die Nachfrage der potenziellen Mieter dauerhaft anhält.

Kosten: Die Initialkosten machen rund neun Prozent der Gesamtinvestition aus. Hinzu kommt eine Liquiditätsreserve von rund 1,1 Prozent.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein nennenswertes steuerliches Ergebnis fällt mit 2,8 Prozent erstmals im Jahr 2026 an.

Anbieter: Der Fonds wird von der ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH initiiert und verwaltet. Sie ist Teil der ILG Unternehmensgruppe, die seit 1980 Immobilienfonds konzipiert. Als Spezialist für großflächige Handelsimmobilien verfügt sie über mehr als 35 Jahre Investitions- und Managementerfahrung und hat 41 Publikumsfonds mit einem Investitionsvolumen von rund einer Milliarde Euro und einem Eigenkapital von 540 Millionen Euro aufgelegt. Sie verwaltet rund 880.000 Quadratmeter Gewerbefläche in ganz Deutschland. Der Vermietungsstand lag in den vergangenen Jahren stets zwischen 97 Prozent und 99 Prozent.

Meiner Meinung nach… Portfolio-Fonds mit drei neuen Nahversorgungszentren in Oberbayern. Die Standorte überzeugen mit einer vergleichsweise hohen Kaufkraft und Zentralität. Die Kalkulation ist mit ihrer mageren Tilgung der Rentabilität der Anleger geschuldet, die bei den Ausschüttungen eine Vier vor dem Komma sehen wollen. Beim Exit wird es entscheidend sein, ob ein Käufer nach 15 Jahren einen höheren Preis zahlt als der Fonds jetzt. Daran glauben die Anleger ebenso wie der Anbieter. Bislang hat ILG beweisen, dass er das Geschäft mit Handelsimmobilien versteht.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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