Investmentsteuergesetz erweitert die Palette der Konzepte geschlossener Sachwertebeteiligungen

Seit dem Jahreswechsel gelten für private Anleger von Investmentfonds neue Regeln. Die gibt das Investmentsteuergesetz (InvStG) vor, das unter anderem die Nachsteuerrendite der Zeichner beeinflusst. Freistellungsbeträge und Ausnahmeregeln halten die Nachteile jedoch in Grenzen. Außerdem bietet das Gesetz neue konzeptionelle Gestaltungsmöglichkeiten für Anbieter von geschlossenen Publikumsfonds.

Die Rede ist von der Investment AG. Zwar hat die Deutsche-Bank- Tochter DB Equity schon 2016 mit dem Angebot „Deutsche Invest Reale Werte“ eine geschlossene Investment AG an den Markt gebracht, das Produkt jedoch nach wenigen Wochen wieder vom Markt genommen. „Kaum Interesse bei den Kunden“, begründete der Anbieter damals den Rückzug. Doch das dürfte nur die halbe Wahrheit sein. Erst das neue Investmentgesetz schafft nun die nötige Attraktivität für eine Alternative zur bei Sachwertebeteiligungen üblichen Investment KG.

Manche Emissionshäuser sehen darin außerdem eine Möglichkeit, die Imageprobleme des geschlossenen Fonds zu beseitigen und neues Vertrauen in die für den Vermögensaufbau bedeutende Klasse der Alternativen Investments zu schaffen. So hat die Bremer HTB zum Jahresbeginn den Vertrieb des „HTB Erste Immobilien Investment AG“ gestartet. An den Assets hat sich im Vergleich zu den Vorgängern nichts geändert. Anleger beteiligen sich erneut an einem Portfolio mit Zweitmarktanteilen gebrauchter Immobilienfonds, die der Initiator teilweise an der Fondsbörse Deutschland kauft.

Neu ist das steuerliche Konzept. Fallen bei einem KG-Modell mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beim Anleger mit Spitzensteuersatz 44,31 Prozent an, zahlt er bei einer Investment AG nur 24,71 Prozent ans Finanzamt. Das gilt allerdings nicht nur für die laufenden Ausschüttungen, sondern ebenfalls für Veräußerungsgewinne unabhängig davon, wie lange der Investor die Anteile gehalten hat. Beim KG-Modell bleibt der Verkaufsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei. Das bedeutet: Je höher der Anteil laufender Einnahmen, desto rentabler eine Investment AG. Oder anders herum: Lohnt sich die Beteiligung vor allem auf Grund hoher Wertsteigerungen und somit wegen eines attraktiven Verkaufserlöses, sind Zeichner mit einer Investment-KG weiterhin besser beraten.

Doch wer will das wissen bei einer Sachwertebeteiligung, die typischerweise zehn Jahre oder länger läuft? Punkten kann die Investment AG von Beginn an beim Thema des gewerblichen Grundstückshandels. Im KG-Modell können Immobilienverkäufe zum Beispiel bei Dachfonds-Konstruktionen den Anlegern zugerechnet werden und fallen somit als Zählobjekt unter die „Drei-Objekt- Grenze“, was einen gewerblichen Grundstückshandel und steuerliche Nachteile bedeutet. Dieses Risiko besteht bei der Investment AG nicht. Spielt der Vertrieb bei der HTB-Premiere mit, dürften daher andere Anbieter dem neuen Weg folgen.

Ob ein neues Vehikel den angekratzten Ruf der Branche wiederherstellt, steht jedoch auf einem anderen Blatt. Das liegt eher in der Verantwortung der Anbieter, die mit sauber kalkulierten Produkten und fairer Behandlung ihrer Anleger den früher angerichteten Schaden wieder gutmachen können. Ob sich ein Sachwertemodell rentiert, entscheiden günstig eingekaufte Immobilien und ähnliche Assets bei gleichzeitig realistischer Einschätzung der Wertentwicklung unter Berücksichtigung der eventuellen Risiken. Steuerliche Vor- oder Nachteile sollten dabei nur eine Nebenrolle spielen.