Patrizia Grundinvest sucht Investoren für Immobilien in Augsburg und Nürnberg

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

Bayern im Doppelpack

Der typische Immobilien-AIF ist ein Blind Pool. Kein Wunder, müssten die Anbieter konkrete Objekte doch vorfinanzieren. Das übersteigt die Möglichkeiten vieler Emissionshäuser. Patrizia Grundinvest hat offenbar kein Problem damit, denn hier stehen die Fondsimmobilien in der Regel von Beginn an fest. Beim aktuellen AIF wissen die Anleger, dass sie sich an Büro- und Praxis-Immobilien in Augsburg und Nürnberg beteiligen. Bayern im Doppelpack also.

Objekte: Zum Preis von 39 Millionen Euro hat Patrizia Grundinvest ein Bürogebäude aus dem Jahr 1993 in Augsburg gekauft. Die Mieter teilen sich rund 12.500 Quadratmeter Fläche und 224 Stellplätze. Die Immobilie liegt zentral nahe der Innenstadt. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beträgt rund zehneinhalb Jahre.

Nur rund viereinhalb Jahre laufen die Mietverträge im Schnitt in dem Nürnberger Fondsobjekt aus dem Jahr 2004. Hier hat Patrizia 43,5 Millionen Euro für rund 9.900 Quadratmeter gezahlt. Auch dieses Gebäude liegt relativ zentral direkt am Stadtpark.

Städtisches Amt und Klinik als Mieter

Mieter: Sieben Mieter sorgen in Augsburg für die Einnahmen, wobei 38 Prozent der Erträge von öffentlich-rechtlichen Nutzern stammen. So hat die Stadt Flächen für das Amt für Digitalisierung und Informationstechnik angemietet. Das Klinikum Nürnberg nutzt Flächen als ambulantes radiologisches Behandlungszentrum. Die Praxis verfügt über modernste medizintechnische Ausstattung. Keine unwichtige Tatsache, denn die Mietverträge laufen in wenigen Jahren aus. Die Chancen auf einen Anschlussmietvertrag stehen daher nicht schlecht. Grundsätzlich muss Patrizia in Kürze Verhandlungen mit den Bestandsmietern oder alternativ dazu mit potenziellen Nachmietern führen.

Märkte: Augsburg als Regierungssitz des Bezirks Schwaben ist mit 300.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Bayern. Die mehr als 2000 Jahre alte Stadt hat sich zur bayerisch-schwäbischen Metropole, UNESCO-Welterbestadt, mit Staatstheater sowie Forschungs- und Wissenschaftszentren entwickelt. Unternehmen wie MAN Energy Solutions, KUKA und MT Aerospace haben sich hier angesiedelt. Die Spitzenmiete für Büroflächen liegt derzeit bei 16 Euro pro Quadratmeter im Monat und damit deutlich unter dem Münchner Markt mit 40 Euro. Im Schnitt zahlen Mieter 10,80 Euro. Nur 4,2 Prozent der Büros stehen leer.

Die bekanntesten Unternehmen der Region Nürnberg sind unter anderem Adidas, die Nürnberger Versicherung, DATEV und Siemens. Hier leben rund eine halbe Millionen Menschen. Der Büromarkt präsentiert sich ähnlich wie der in Augsburg: Die Spitzenmiete wird derzeit mit 15,50 Euro angegeben. Mieter zahlen für Büro- und Praxisflächen im Anlageobjekt im Schnitt 13,10 Euro. Die Leerstandsrate für Büroflächen betrug 2020 in Nürnberg rund 3,4 Prozent.

Jährliche Ausschüttungen von vier Prozent

Kalkulation: Bei einem Gesamtvolumen von knapp 99 Millionen Euro beteiligen sich Kapitalanleger zu Tickets ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt rund 51 Millionen Euro. Die Zinsen für das knapp 48 Millionen Euro schwere Darlehen sind fix bis März 2031. Das Darlehen wird mit einem Prozent p.a. getilgt. Das ist knapp kalkuliert und der vier vor dem Komma bei den Ausschüttungen geschuldet. Im Basis-Szenario kommen die Anleger bis zum Ende der geplanten Laufzeit nach 15 Jahren auf einen Gesamtrückfluss von knapp 168 Prozent – nach Abzug des Einsatzes inklusive Agio also ein Plus von 63 Prozent oder eine Rendite von 4,5 Prozent. Bei den Mieterhöhungen rechnet Patrizia zunächst mit einer Inflation von 1,4 Prozent und ab 2025 mit dem EZB-Ziel von zwei Prozent. Bei Gewerbemieten hat die Inflation – anders als bei Wohnungen – direkte Auswirkungen auf die Mieten, denn sie sind in der Regel an die allgemeine Preissteigerung gekoppelt.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf knapp 17 Prozent der gezeichneten Kommanditeinlage inklusive Agio. Jährlich fällt rund ein Prozent für die Verwaltung an. Übersteigt der rechnerische Zins der Anleger 4,5 Prozent, bekommt Patrizia 15 Prozent der weiteren Überschüsse.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Anbieter: Patrizia Grundinvest hat den Markt für geschlossene Publikums-AIF erst vor wenigen Jahren mit einem erfahrenen Team betreten und seitdem eine Vielzahl von Fonds aufgelegt. Anleger beteiligen sich dabei in der Regal an Angeboten mit konkreten Objekten. Auf Grund der Laufzeit von typischerweise zehn Jahren sind noch keine AIF liquidiert worden.

Meiner Meinung nach… Patrizia Grundinvest bietet seinen privaten Kapitalanlegern am liebsten Publikums-AIF mit konkreten Objekten an – diesmal mit jeweils einer Büro- bzw. Praxisimmobilie in Nürnberg und Augsburg. Die Gebäude haben rund das 25-fache der jährlichen Mieteinnahmen gekostet und sind damit keine Schnäppchen, spiegeln die Gewerbemärkte jedoch realistisch wider. In Nürnberg laufen die Mietverträge nur noch knapp fünf Jahre. Zeichner des AIF gehen daher davon aus, dass es Patrizia relativ kurzfristig gelingt, die Flächen entweder an die Bestandsmieter weiter zu vermieten oder alternative Nutzer dafür zu finden. Für Anleger, die trotz Corona und Home-Office weiterhin auf stabile Büromärkte in Deutschland setzen.