Service ist gefragt

Juli 2018

Professionelle und private Investoren setzen auf spezielle Wohnformen

Seit Mitte 2010 dreht sich die Preisspirale auf den deutschen Wohnungsmärkten immer schneller. Und obwohl die Mieter ‐ oft zu recht ‐ über zu hohe Belastungen klagen, hinken die Mieten den Preisen hinterher. So erklären sich die inzwischen deutlich gesunkenen Renditen für Wohnimmobilien in Deutschland. Empirica hat für neue Eigentumswohnungen eine durchschnittliche Objektrendite von 3,6 Prozent ermittelt ‐ kein Wunder, dass Investoren auf Sonderformen des Wohnungsmarktes schielen. Dabei spielt der Service-Charakter eine große Rolle: Studentenwohnheime, Mikro-Apartments, und betreutes Wohnen. Anleger sollten dabei jedoch aktuelle Entwicklungen beachten.

Zahl der Erstsemester dürfte sinken

MPC und Corestate sind nur einige der Unternehmen, die auf das Segment Studentenwohnheime setzen. Seit 2007 sind die Studierenden-Zahlen kontinuierlich gestiegen, doch inzwischen scheint der Zenit erreicht. Die aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes nennen zwar noch eine Steigerung auf rund 2,8 Millionen Studierende für 2016, doch erklärt sich der Anstieg der vergangenen Jahre maßgeblich durch doppelte Abiturjahrgänge und die Aussetzung der Wehrpflicht. Diese Effekte fallen künftig weg, so dass perspektivisch davon auszugehen ist, dass die Zahl der Erstsemester schrumpfen wird. Die Prognose der Kultusministerkonferenz kommt auf ein Minus von acht Prozent bis 2025. Das müssen Investoren von Studentenwohnungen berücksichtigen. Standorte abseits der Innenstädte oder mit schlechter Anbindung an den ÖPNV dürften bei nachlassender Nachfrage als erstes leer stehen, und auch eine alternative Nutzung als Mikro-Apartments zum Beispiel für Pendler würde sich in solchen Lagen eher schwierig gestalten.

Alternative zum Hotelzimmer

Schon jetzt nutzen Geschäftsreisende, Freiberufler und wechselnde Mitarbeiter kleine Wohnungen, Serviced Apartments genannt. Wie so oft stammt auch hier das Konzept aus den USA, wo die Gäste die flexiblen Unterkünfte als Alternative zu einem Hotelzimmer betrachten. Die schnelle Verfügbarkeit, die Serviceleistungen und die häufig im Vergleich zu einem Hotel günstigeren Preise sind wichtige Argumente für die Buchung von Serviced Apartments. Der Servicegedanke ist dabei trotz des Begriffs nur von untergeordneter Bedeutung. Die Apartments stehen eher für Wohnen auf Zeit mit im Vergleich zum Hotel reduziertem Dienstleistungsangebot.

Die Nachfrage scheint vorhanden, denn vor allem in den Innenstädten der Metropolen wird aktuell eine Vielzahl der Hybrid-Immobilien aus Hotel und Apartment gebaut. Der typische Nutzer fällt unter die Kategorie „urban nomads“, Stadtnomaden, die teilweise keine eigene Wohnung mehr unterhalten und ihre Arbeits- und Freizeit in wechselnden Städten verbringen.

Weniger bürokratischer Aufwand

Betreutes Wohnen fällt in die Expertise der Unternehmen wie Immac oder INP. Anders als zum Beispiel bei einem Pflegeheim ist das Betreute Wohnen nicht durch länderspezifische Gesetze reguliert, so dass die Bauherren einen überschaubaren bürokratischen Aufwand haben und weniger Vorschriften beachten müssen. Nach der vom Kuratorium Deutscher Altershilfe im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr-, Bau-, und Stadtentwicklung organisierten Studie „Wohnungen im Alter“ aus dem Jahr 2011 bewohnten 5,2 Prozent der Seniorenhaushalte im Alter von 65 Jahren und älter altersgerechte Wohnungen.

Verantwortungsvolle Anbieter von Betreutem Wohnen als Kapitalanlage prüfen vorab den Markt und die Notwendigkeit zusätzlicher Apartments. Denn schnell kann ein Überangebot drohen. So wie im stationären Pflegebereich. Hier sieht die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young jedes siebte Heim von der Insolvenz bedroht. Seit 2001 ist die Zahl der Pflegebetten deutlich stärker gestiegen als die Zahl der Menschen, die stationärer Pflege bedürfen. Bereits 2013 standen 15 Prozent mehr Plätze zur Verfügung als nötig.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi