Testballon Down Under

Mit zehntem Australien-Fonds prüft Real I.S. grundsätzlich die Chancen von geschlossenen Publikums-AIF

„Warum bietet ein Initiator seinen Kunden ausgerechnet einen geschlossenen Fonds mit Immobilien am anderen Ende der Welt an?“, fragte der Fondsbrief Real I.S.-Chef Jochen Schenk aus Anlass der Präsentation des neuen Australien-AIF. Die Gründe leuchten ein: „Zum einen können wir in Deutschland und in Europa nicht mehr die Renditen erwirtschaften, die für einen Publikumsfonds nötig sind. In Australien ist das Renditeniveau deutlich höher als hierzulande. Außerdem haben wir Ende 2018 unseren früheren Fonds ,Australien 7’ aufgelöst und können den Zeichnern nun eine Wiederanlagemöglichkeit anbieten“, antwortete Schenk und machte außerdem kein Geheimnis daraus, dass er mit dem ersten Australien-AIF seit Jahren testen möchte, ob der Publikumsmarkt für geschlossene Immobilienbeteiligungen noch funktioniert.

Nicht ohne Grund hat er sich dafür einen Standort ausgesucht, der kaum weiter entfernt von Deutschland sein könnte. Denn der fünfte Kontinent ist offenbar beliebt bei privaten Kapitalanlegern. Real I.S. bedient die Nachfrage bereits mit seinem geschlossenen Immobilien-AIF „Australien 10“. Zeichner beteiligen sich ab 20.000 australische Dollar (AUD) plus fünf Prozent Agio an einem Bürogebäude in der Hauptstadt Canberra.

Objekt: Zum Preis von 29 Millionen AUD hat der Fonds ein Bürogebäude in der australischen Hauptstadt Canberra gekauft. Ähnlich wie beim hierzulande üblichen Erbbaurecht liegt dem Deal hier ein Crown Lease zu Grunde. Es überlässt dem jeweiligen Rechteinhaber bis Ende 2097 das Recht der Nutzung am Grundstück. Auf Grundlage der Jahresmiete ist das ein Einkaufsfaktor von 11,8. So etwas findet sich derzeit in keiner vergleichbaren europäischen Hauptstadt. Bezogen auf die Gesamtinvestition von knapp 37,5 Millionen AUD liegt der Faktor bei rund 15,4.

Das Bürogebäude aus dem Jahr 1997 bietet rund 5.500 Quadratmeter Bürofläche mit flexiblen Grundrissen von knapp 200 Quadratmetern bis 1.360 Quadratmetern. Es ist mit einem Fünf-Sterne NABERS-Rating ausgestattet. NABERS (National Australian Built Environment Rating System) ist eine Initiative der australischen Regierung, um mit einer Skala von einem bis sechs Sterne die Umweltleistung von Gebäuden und Mietwohnungen zu messen und zu vergleichen.

Markt: Australien blickt auf 27 Jahre ununterbrochenem Wirtschaftswachstum zurück. Im Jahr 2017 wuchs die Wirtschaft preisbereinigt um 2,2 Prozent; sowohl 2018 als auch 2019 sind sogar Werte von rund drei Prozent wahrscheinlich. Motor des Wachstums ist der anhaltende Rohstoffboom, der auf die rasante Wirtschaftsentwicklung Asiens, allen voran Chinas, zurückzuführen ist. Mit vergleichsweise geringen Haushaltsdefiziten und einer Gesamtverschuldung der Öffentlichen Hand von nur 41 Prozent verfügt Australien über ein Aaa-Rating aller namhaften Ratingagenturen wie S&P, Moody’s, und Fitch.

Standort: Canberra ist Sitz der Verfassungsorgane des australischen Staatswesens mitsamt Ministerien und deren Verwaltung. Sie sind für den Großteil des generierten Bruttosozialprodukts verantwortlich und beschäftigen als größter Arbeitgeber mehr als 40 Prozent aller Erwerbstätigen. Die hohe Staatsquote und der große öffentliche Sektor
in Canberra führen zu einer stabilen Wirtschaftsentwicklung, da eine geringere Abhängigkeit von wirtschaftlichen Zyklen besteht.

Die Leerstandsrate für den gesamten Immobilienmarkt Canberras betrug zum Jahresende 2017 gut 13 Prozent und ging bis Juni 2018 auf 12,5 Prozent zurück. Im CBD (Central Business District) beträgt die Leerstandsrate aktuell
11,3 Prozent, während in dem Teilmarkt Barton – in dem sich das Anlageobjekt befindet – kein Leerstand bei Grade-A-Gebäuden ausgewiesen wird.

Die Fondsimmobilie ist zu 100 Prozent an acht verschiedene Mieter vermietet. Die Restlaufzeiten der Mietverträge der beiden Hauptmieter, die rund 58 Prozent des Mietertrags ausmachen, liegen bei rund sechs Jahren und vier Monaten bzw. bei rund vier Jahren und neun Monaten. Die übrigen Mietverträge haben Restlaufzeiten zwischen einem Jahr und sieben Monaten und gut vier Jahren. Aktuell liegt die durchschnittliche Nettomiete im Anlageobjekt bei AUD 410 pro Quadratmeter p. a. Für Büroflächen im A-Grade-Bereich betragen die Marktmieten im Teilmarkt Barton gegenwärtig zwischen 410 und AUD 480 pro Quadratmeter.

Kalkulation: Der Fonds verzichtet auf Fremdkapital und reduziert somit das Investitionsrisiko für die Zeichner. Nach Abzug aller Kosten bleibt den Anlegern eine jährliche Ausschüttung von 4,75 Prozent. Bis zum geplanten Verkauf Mitte 2030 kommt Real I.S. in seiner Prognose auf einen Rückfluss von 144 Prozent des eingesetzten Kapitals. Dabei rechnet der Anbieter mit einem Verkaufsfaktor von rund zwölf Jahresmieten. Der Mietsteigerung liegt eine angenommene Inflationsrate von 2,4 Prozent p.a. zu Grunde.

Kosten: Neben dem Agio in üblicher Höhe von fünf Prozent fallen weitere knapp sieben Prozent für einmalige Kosten und Gebühren an. Die jährliche Verwaltung kostet 1,7 Prozent des Immobilienvermögens.

Anbieter: Seit der Premiere im Jahr 2005 hat Real I.S. neun Publikumsfonds in Australien aufgelegt und betreut aktuell ein Portfolio in Höhe von 1,1 Milliarden AUD.

Steuern: Mit Australien gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen. Demnach kann der deutsche Anleger alle steuerpflichtigen Einkünfte aus einer Vermietung der australischen Immobilie steuerfrei vereinnahmen („Freistellungsmethode“). Hierzulande wird der Progressionsvorbehalt angewendet.

Meiner Meinung nach…Mit einem Australien-Fonds testet Real I.S. den Markt für Publikums-Immobilienfonds. Entscheidend ist dabei das konkrete Objekt, denn Blind Pools kommen offenbar bei Vertrieben und potenziellen Kunden derzeit nicht so gut an. Die Renditemöglichkeiten Down Under sind attraktiver als im Euro-Raum. Dafür akzeptieren Anleger das Währungsrisiko auf Grund des australischen Dollars – oder die Chance, je nach Sichtweise. Real I.S. ist mit nunmehr zehn Fonds in Australien ein erfahrener und als Tochter der Landesbank Bayern fairer Partner. Der Verzicht auf Fremdkapital reduziert die unternehmerischen Risiken.