Wealthcap Immobilien Deutschland 46 – Haus Postplatz, Dresden

Wie aus uralten Zeiten…

Wealthcap hat Immobilie für Publikums-AIF schon 2018 gekauft

Wie wird das Immobilienjahr 2023? Sinken die Preise nennenswert? Sehen wir Firesales? Nicht wenige Player auf den Märkten rechnen damit und wollen noch mindestens ein halbes Jahr warten, bis sie investieren. Wealthcap dagegen verliert keine Zeit und bietet privaten Kapitalanlegern mit seinem aktuellen AIF „Immobilien Deutschland 46 – Haus Postplatz, Dresden“ die Beteiligung an einem Objekt, das der Anbieter schon im September 2018 erworben hat.

Objekt: Zum Peis von 105 Millionen Euro hat Wealthcap den Neubau im Zentrum von Dresden gekauft. Bezogen auf die Mieteinnahme bedeutet das einen Ankaufsfaktor von 25,74 oder eine Objektrendite von 3,89 Prozent. Bei der Immobilie handelt es sich um ein Gebäude mit gemischter Nutzung. Insgesamt 68 Wohnungen sind zwischen 60 und 160 Quadratmeter groß und hochwertig ausgestattet. Die Mieten summieren sich hier auf 21 Prozent der gesamten Einnahmen. Das Fitnesscenter FIT One ist für 18 Prozent der Einnahmen verantwortlich. Einzelhändler und Gastronomen kommen auf rund 34 Prozent, wobei REWE mit 13 Prozent den Ankermieter stellt. Rund zwölf Prozent der Flächen stehen leer.

Mieteinnahmen: Die gewichtete restliche Vertragslaufzeit liegt bei rund achteinhalb Jahren. REWE zahlt mit 32,44 Euro pro Quadratmeter den höchsten Preis, das Fitness-Studio ist mit 15,95 Euro dabei, und die Wohnungsmieter zahlen im Schnitt 13 Euro pro Quadratmeter. Die prognostizierte Jahresnettokaltmiete für 202 liegt bei 4,2 Millionen Euro.

DGNB-Zertifikat soll stranded Asset vermeiden

ESG-Strategie: Immobilien ohne nachhaltige Strategie dürften am Markt kaum noch eine Chance haben. Zu groß ist das Risiko, dass sich die Objekte zu stranded Assets entwickeln, die in absehbarer Zeit nicht mehr oder nur noch mit großen Preisabschlägen einen Käufer finden. Das Fondsobjekt kann die DGNB-Zertifizierung in Gold und Diamant nachweisen, was für eine vorbildliche bauliche und architektonische Gebäudequalität steht.

Standort und Lage: Die Lage ist top. Das Gebäude befindet sich direkt gegenüber dem Dresdner Zwinger und somit mitten in der City. Die Stadt selbst ist Standort einer Reihe von Zukunfts-Technologien. So stammt jeder dritte in Europa produzierte Mikrochip, der weltweit in Smartphones oder Autos verbaut wird, aus Dresden. Die TU Dresden zählt zu den insgesamt elf deutschen Exzellenzuniversitäten.

Zinsen für Darlehen betragen weniger als zwei Prozent

Kalkulation: Anleger beteiligen sich zu Tickets ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt 61 Millionen Euro. Über eine Platzierungsgarantie stellt Wealthcap sicher, dass der Fonds nicht rückabgewickelt werden muss, sollte das Eigenkapital nicht in voller Höhe eingesammelt werden. Das Darlehen in Höhe von 56 Millionen Euro stellt die Landesbank Baden-Württemberg zur Verfügung. 46 Millionen Euro davon haben eine Laufzeit bis November 2028 und verzinsen sich zu 1,96 Prozent plus ein Prozent Tilgung – Konditionen aus einer Zeit vor Hyper-Inflation und steigenden Zinsen. Die Konditionen für den Rest des Darlehens in Höhe von zehn Millionen Euro orientiert sich am Drei-Monats-EURIBOR. Das sind aktuell inklusive Zuschlag und Kosten rund drei Prozent. Auf Nachfrage erklärt Wealthcap allerdings, dass der revolvierende Kredit noch nicht in Anspruch genommen wurde. Läuft alles nach Plan, bekommen die Anleger Ausschüttungen in Höhe von 3,25 Prozent. Die Zielrendite gibt Wealthcap bei einer Laufzeit bis Ende 2034 mit 4,0 Prozent nach IRR an. In diesem Fall bezahlt ein Käufer das 22-fache der dann erwarteten Mieteinnahmen.

Kosten:  Die anfänglichen Nebenkosten des AIF kommen auf 9,4 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Laufend fallen rund 0,9 Prozent des Nettoinventarwertes für die Verwaltung der Immobilie und des Fonds an. Das sind typische Werte. Außerdem bekommt Wealthcap eine erfolgsabhängige Vergütung von 15 Prozent aller ausgezahlten Gewinne, die eine jährliche Verzinsung von drei Prozent übersteigen.

Steuern: Es handelt sich um einen vermögensverwaltenden Fonds der Steuer-Kategorie Vermietung und Verpachtung.

Anbieter: Mit einem verwalteten Vermögen von rund zehn Milliarden Euro zählt Wealthcap zu den führenden Anbietern von Sachwertebeteiligungen in Deutschland. Rund 80 Immobilienfonds kommen auf ein Gesamtvolumen von 6,6 Milliarden Euro. Das Unternehmen ist Teil der italienischen Bank UniCredit.

Meiner Meinung nach… Publikums-AIF mit einer Immobilie, die Wealthcap vor Krieg und Krise gekauft und zum großen Teil finanziert hat. Der Löwenanteil des Darlehens verzinst sich daher zu inzwischen günstigen 1,96 Prozent. Der variabel verzinste Kredit orientiert sich am EURIBOR und hat die fixen Konditionen überholt. Auf welchem Niveau die Zinsen liegen, wenn die Festschreibung ausläuft, steht in den Sternen. Genauso unsicher ist die Prognose der künftigen Inflation mit ihren Auswirkungen auf die Mietzahlungen der gewerblichen Nutzer. Die Wohnungsmieten scheinen vernünftig kalkuliert. Ein Immobilienfonds, den Wealthcap aus früheren Zeiten in die Aktualität transferiert hat. Die Qualität des gemischt genutzten Objektes und vor allem die Lage innerhalb der City von Dresden sollten wertbeständig sein.