Größe zählt doch

Supermarkt im „Pluswertfonds 175“ der Hahn Gruppe ist ein knappes Gut

Mit einem Eigenkapitalvolumen von 30 Millionen Euro ist der aktuelle Publikums-AIF der Hahn Gruppe deutlich größer als üblich. Doch das dürfte bei der aktuell positiven Wahrnehmung der systemrelevanten Fonds-Immobilie kein Problem sein. Denn Anleger beteiligen sich mit dem „Pluswertfonds 175“ an einem Fachmarkt in Langefeld.

Objekt: Der typische Publikums-AIF im Jahr 2020 ist ein Blind-Pool mit mehreren Objekten, die der Anbieter erst noch einkaufen muss. Nicht so bei der Hahn Gruppe. Hier weiß der Zeichner, in welche Immobilien er investiert. In diesem Fall ist das ein riesiger Fachmarkt mit knapp 14.000 Quadratmeter Mietfläche in Langenfeld nicht weit von Düsseldorf entfernt. Die Immobilie aus dem Jahr 1983 liegt an der Autobahn A 542 und wird von der Supermarktkette Real genutzt.

Preis: Hahn hat die Einzelhandelsimmobilie zum Preis von 44,5 Millionen Euro gekauft. Das ist bezogen auf die Jahresmiete von rund 2,55 Millionen Euro ein Einkaufsfaktor von 17,47. Im Verhältnis des Gesamtvolumens in Höhe von 54,5 Millionen Euro steigt der Faktor auf 22.

Mieter: Hauptmieter mit rund 90 Prozent der Einnahmen ist Real. Kürzlich hat der russische Investor SCP das Unternehmen übernommen. Seitdem herrscht einigermaßen Unsicherheit, wie es mit der Supermarktkette weitergeht. Gibt das Kartellamt seinen Segen, gehen 88 Real-Märkte an Kaufland, weitere 53 Filialen an Edeka. Doch das kann den Anlegern des Pluswertfonds egal sein, denn die Hahn Gruppe hat bereits einen Vertrag mit Kaufland abgeschlossen für den Fall, dass Real ausfällt.

Vertrag: Mit Kaufland hat die Hahn Gruppe einen Trumpf in der Hinterhand. Verlässt Real vor Ablauf des Vertrages im Jahr 2031 die Immobilie, springt Kaufland ein und nutzt die Fläche mindestens 15 Jahre lang. Endet der Vertrag mit Real ordnungsgemäß zum 1. Januar 2036, ist Kaufland ebenfalls zur Stelle und mietet das Fondsobjekt ab dann für 15 Jahre.

Warum ist Kaufland so wild auf das Objekt? Das liegt an der großen zusammenhängenden Fläche. Der großflächige Einzelhandel stellt im Zusammenhang mit der baurechtlichen

Genehmigung bei der Ansiedlung eine eigenständige Kategorie des Einzelhandels dar, in die alle Betriebe ab 800 Quadratmeter Verkaufsfläche fallen. Die Grenze bei 800 Quadratmetern beruht auf der Überlegung, bestehende kleinteiligere Strukturen des Einzelhandels in den Innenstädten zu schützen. (So erklärt sich auch die Grenze bei den Einzelhändlern, die im Zusammenhang mit Corona zuerst wieder ihre Geschäfte öffnen durften.) Aus diesem Grund genehmigen die Kommunen zusammenhängende Flächen in dieser Größe nur sehr restriktiv. Die Standorte des großflächigen Einzelhandels genießen daher einen hohen Schutz gegen die Ansiedlung von Wettbewerbern. Sie sind nicht beliebig vermehrbar und damit ein knappes Gut.

Kalkulation: Das Gesamtvolumen des AIF liegt bei 54,5 Millionen Euro, was für einen typischen Hahn-Publikumsfonds vergleichsweise viel ist. Anleger beteiligen sich mit 30 Millionen Euro inklusive Agio daran. Das Darlehen der Mainzer Volksbank ist 24,5 Millionen Euro schwer und verzinst sich mit einem Prozent. Die Tilgung beginnt bei zwei Prozent, was ein guter Wert ist. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung im Jahr 2030 rechnet Hahn mit Zinsen von 3,5 Prozent weiter. Das kann in zehn Jahren marktkonform sein oder auch nicht. Eine interessante Kennzahl ist die Restverschuldung im Jahr 2030 bezogen auf die Mieteinnahmen: Sie liegt beim 6,9-fachen.

Dabei legt Hahn eine Inflationsrate von 1,75 Prozent ab 2021 zu Grunde. Die Mieteinnahmen steigen bei diesem Szenario bis zur geplanten Liquidation des AIF im Jahr 2035 um zwölf Prozent. Das erscheint realistisch.

Gewinn-Szenario: Anleger beteiligen sich ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio und sollen jährliche Ausschüttungen von 4,5 Prozent bekommen. Inklusive des erwarteten Verkaufserlöses kämen sie auf einen Rückfluss von 168 Prozent – also ein Plus von 63 Prozent vor Steuern oder eine Rendite von vier Prozent.

Kosten: Die Initialkosten liegen bei rund 13 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio.

Anbieter: Die Hahn Gruppe verwaltet Immobilien im Volumen von rund drei Milliarden Euro in ihrem Portfolio. Die Fach- und Supermärkte befinden sich an 145 Standorten und erwirtschaften jährliche Mieteinnahmen von 177 Millionen Euro. Die Mietfläche kommt auf 1,61 Millionen Quadratmeter, die Vermietungsquote liegt bei 98 Prozent.

Meiner Meinung nach… Typischer Publikums-AIF der Hahn Gruppe. Anleger beteiligen sich an einem großen Lebensmittelmarkt in Langenfeld bei Düsseldorf. Solche Objekte werden von den Kommunen kaum noch genehmigt und sind daher auch bei den Mitbewerbern gefragt. Daher ist Real als Mieter auch kein Problem, obwohl die Kette kürzlich von einem russischen Unternehmen gekauft wurde. Erfüllt der neue Eigentümer seinen Mietvertrag, ist alles in Ordnung. Will er vorzeitig raus aus der Immobilie oder feilscht an der Miete, steht Kaufland parat. Ein Anschluss-Mietvertrag ist ebenfalls bereits unterzeichnet. Für Anleger, die auf den großflächigen Lebensmittel-Einzelhandel setzen. Die Hahn Gruppe ist ein erfahrener Partner in diesem Segment.

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.