Hahn bringt erstmals Publikums-AIF mit Büro- und Praxisflächen

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

Gemischte Premiere

Großflächiger Einzelhandel ist das Business der Hahn Gruppe. Knapp 180 Fonds investierten in Fach- und Supermärkte mit mehreren tausend Quadratmetern, die Städte und Kommunen nur sehr restriktiv genehmigen. Erstmals bietet Hahn mit dem „Pluswertfonds 177“ privaten Kapitalanlegern die Beteiligung an einer Mixed-Used-Immobilie an. Im Mittelpunkt steht aber auch dabei ein großer Lebensmittelhändler.

Systemrelevante Immobilien: Corona lehrt uns neue Vokabeln, zum Beispiel die Systemrelevanz. Gemeint sind Dienstleistungen und der Handel von Gütern, auf die auch in einer Pandemie niemand verzichten kann. Bezogen auf die Immobilienmärkte sind das Wohnungen, Lagerhallen, Pflegeheime und Supermärkte.

Einzelhandel beschäftigt jeden zwölften Arbeitnehmer in Deutschland

Markt: Der gesamte Einzelhandel nimmt in Deutschland eine bedeutende Rolle ein. Mit einem Jahresumsatz im Geschäftsjahr 2020 von rund 577 Milliarden Euro stellt er die drittgrößte Wirtschaftsbranche. Der Einzelhandel beschäftigt in 300.000 Unternehmen an 444.000 Betriebsstätten rund 3,3 Millionen Mitarbeiter und damit jeden zwölften Arbeitnehmer. Klar ist aber auch, das der Handel in eine Krise geraten ist – und Corona war nur der Katalysator, der sie offenbarte. Die Händler brauchen neue Konzepte, um in der Konkurrenz zum Online-Handel überleben zu können.

Lebensmittelmarkt: Als bedeutendstes Segment des Einzelhandels erwirtschaftet der Lebensmitteleinzelhandel rund ein Drittel der gesamten Umsätze. Das Segment wird dominiert durch die Big Five, die fast drei Viertel des Gesamtmarktes repräsentieren: Edeka, Aldi, Lidl, Metro und Rewe. Dennoch bleiben regionaler Filialisten konkurrenzfähig, zum Beispiel Globus, tegut, HIT, famila, WASGAU.

Objekt: Anleger beteiligen sich an einem Lebensmittelmarkt kombiniert mit einem Discounter, einem Drogeriemarkt, weiteren Einzelhändlern, 670 Stellplätzen und einem Ärztehaus. Hahn gibt den Verkehrswert der 21.500 Quadratmeter großen Immobilie mit 51,57 Millionen Euro an, was bezogen auf die aktuellen Mieteinnahmen einen Kaufpreisfaktor von 19,2 bedeutet. Der älteste Teil der Immobilie stammt aus dem Jahr 2002.

Standort: Die Mixed-Use-Immobilie befindet sich in Mönchengladbach. Vielen ist die Stadt nur aus der Fußball-Bundesliga bekannt. Tatsächlich ist Mönchengladbach mit rund 270.000 Einwohner die größte deutsche Stadt westlich des Rheins. In den vergangenen fünf Jahren stieg die Zahl der Einwohner um 5,3 Prozent, und dieser Trend soll anhalten. Die für den Handel so wichtige Einzelhandelszentralität liegt bei 115,3 und damit gut 15 Punkte über dem bundesweiten Durchschnitt.

Mietvertrag mit Techniker Krankenkasse läuft in Kürze aus

Mieter: Mehr als 20 Mieter sorgen für diversifizierte Einnahmen, wobei der Handel mit 42 Prozent den größten Anteil einnimmt. Die Praxen und Reha-Einrichtungen kommen auf 36 Prozent. Größter Mieter ist Edeka mit 35 Prozent der Einnahmen und einem Vertrag bis Ende 2034. Edeka hat einen Teil der Flächen untervermietet, unter anderem an Aldi Süd, dm Drogeriemarkt, Ernsting‘s Family. Creditreform nennt die Kennzahl 177, was sehr gute Bonität bedeutet. Zweitgrößter Einzelmieter ist mit 19 Prozent der Einnahmen die Techniker Krankenkasse und einer ausgezeichneten Bonitätszahl von 118. Der Vertrag läuft allerdings nur noch bis April 2023 – damit steht ein Fragezeichen hinter der langfristigen Einnahmesicherheit des AIF.

Kalkulation: Der Publikums-AIF kommt auf eine Gesamtinvestition von 60,6 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich daran zu Tickets ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt rund 30,3 Millionen Euro. Der Kredit ist 27 Millionen Euro schwer. Hahn selbst behält Anteile im Wert von knapp 3,3 Millionen Euro. Das Darlehen von der Volksbank in Schaumburg verszinst sich zu 1,26 Prozent bis Ende 2034. Die Tilgung beginnt bei 1,5 Prozent. Bei der Anschlussfinanzierung rechnet Hahn ab 2035 mit 3,5 Prozent weiter. Reicht das? Wer will das jetzt wissen. Der Zinssatz erscheint zumindest nicht unrealistisch. Zumal eine kurzfristige Zinsbindung ausreichen sollte, denn der Anbieter will den Fonds Ende 2036 auflösen. Eine interessante Kennzahl: Die Restverschuldung liegt 2034 im Verhältnis zu den dann erwarteten Mieteinnahmen beim 6,5-fachen – wobei die Mieten bei dieser Prognose und einer angenommenen Inflationsraten von jährlich 1,75 Prozent um rund ein Viertel gestiegen sind.

Gewinn-Szenario: Anleger sollen jährliche Ausschüttungen in Höhe von 4,5 Prozent bekommen, die quartalsweise ausgezahlt werden. Bis zum geplanten Verkauf nach 2036 kommen so 68.625 vor Steuern Euro zusammen. Inklusive des Anteils am Verkaufserlös kommen Fondszeichner in der Planrechnung auf einen Gesamtrückfluss von knapp 180 Prozent. In diesem Fall würden ein Käufer das 16-fachen der für 2036 kalkulierten Jahresmiete zahlen: Rund 55,4 Millionen Euro. Berücksichtigt ist ein Mietausfall von drei Prozent der Einnahmen.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf 10,64 Prozent inklusive Agio. Jährlich fallen für Verwaltung und Management bis zu 2,1 Prozent des Nettoinventarwertes an. Das sind übliche Werte.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das durchschnittliche steuerliches Ergebnis beträgt 2,45 Prozent.

Meiner Meinung nach… Erster Hahn-Publikums-AIF mit einer gemischt genutzten Immobilie. Lebensmittelhändler wie Edeka und ALDI sorgen für den Löwenanteil der Mieteinnahmen, doch beim „Pluswertfonds 177“ sind auch andere Nutzer entscheidend für den Investitionserfolg. Vom Medicentrum, dem größten Facharztzentrum in NRW mit einem Einzugsgebiet weit über die Stadtgrenzen hinaus, dürfte auch der Einzelhandel profitieren. Die Techniker-Krankenkasse hat sich nach Angaben der Hahn Gruppe noch nicht entschieden, ob sie den in zwei Jahren auslaufenden Mietvertrag verlängern will. Sollte der Versicherer ausziehen, muss Hahn auf einen Nachmieter hoffen, der ähnlich viel für die Flächen bezahlt.