Hannover Leasing bringt Publikums-AIF mit Bürogebäude in Augsburg

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

Artikel-8-Fonds

Eine Studie der IREBS-Business-School und der Privatbank Berenberg zeigt, dass Büroimmobilien auch in den nächsten zehn Jahren eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer bleiben dürften. Allerdings müssen sie Büros künftig differenziert betrachten. Neben der Lage werden flexible Nutzungsmöglichkeiten entscheidend. Hannover Leassing will die neuen Chancen nutzen und bringt den Publikums-AIF „Campus“ mit einem Büro-Neubau im Augsburg.

Die Corestate-Tochter Hannover Leasing wirbt in ihren Verkaufsunterlagen mit dem Hinweis „Artikel 8 Offenlegungsverordnung. Was verbirgt sich hinter diesem bürokratischen Begriff? J.P. Morgan Asset Management hat die Verordnung der Europäischen Union über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (EU SFDR) verständlich zusammengefasst, an der ich mich im Folgenden orientiere: Die EU SFDR soll es Anlegern erleichtern, zwischen nachhaltigen Anlagestrategien zu unterscheiden und sie zu vergleichen. Sie will eine größere Transparenz schaffen, ob und wie Finanzprodukte ökologische und/oder soziale Merkmale aufweisen, in nachhaltige Anlagen investieren oder nachhaltige Anlageziele verfolgen.

Die EU SFDR verlangt von Vermögensverwaltern und Anlageberatern Offenlegungen in Bezug auf zwei wichtige Aspekte: Nachhaltigkeitsrisiken und wesentliche nachteilige Auswirkungen. Darüber teilt sie die Fonds in drei verschiedene Kategorien ein, je nachdem, inwieweit Nachhaltigkeit berücksichtigt wird. Für jede Kategorie sind verbindliche Anlagekriterien mit spezifischen Angaben erforderlich. Diese Kategorien entsprechen den Artikeln 6, 8 und 9 innerhalb der EU SFDR und sind im Folgenden zusammengefasst:

Artikel-8-Strategien fördern soziale und/oder ökologische Merkmale

Artikel-6-Strategien integrieren ökologische, soziale und Governance-Aspekte in den Anlageentscheidungsprozess oder erklären, dass sie Nachhaltigkeitsrisiken als nicht relevant erachten und die zusätzlichen Kriterien gemäß Artikel 8 oder 9 nicht erfüllen. Artikel-8-Strategien fördern soziale und/oder ökologische Merkmale und investieren auch in nachhaltige Anlagen, jedoch ist ihr Hauptziel nicht das nachhaltige Investieren. Artikel-9-Strategien verfolgen ein nachhaltiges Anlageziel. Mit dem „Campus“ haben die Anleger nach Einschätzung von Hannover Leasing ein Produkt nach Artikel 8 ausgewählt, also ein Investitionsobjekt, das zum Beispiel wenig Energie verbraucht.

Objekt: Das Bürogebäude „Augsburg Office“ mit rund 8.650 Quadratmetern Mietfläche und 131 Stellplätzen wurde im vierten Quartal vergangenen Jahres fertiggestellt. Es liegt zehn Bus-Minuten von der Innenstadt entfernt und ist zum Zeitpunkt der Prospekt-Auflage im November 2021 zu rund 86 Prozent vorvermietet. Zum Thema ESG: Die Immobilie mit Fassaden aus Aluminium-Fenster-Glas- Konstruktionen, repräsentativem Foyer und begehbarem begrünten Innenhof verfügt über eine moderne (technische) Gebäudeausstattung (u.a. Sonnenschutz, grundwassergeführte Wärmepumpen via „Contracting“, Betonkernaktivierung (Wärme/ Kälte) und E-Ladestationen).

Mieten in Bürozentren stärker gestiegen als in der Innenstadt

Mieter: Der Löwenanteil der Flächen ist für zehn Jahre oder länger vermietet. Größter Nutzer mit knapp 3.300 Quadratmetern ist die Weltbild GmbH & Co. KG. Eigentümer des ehemaligen Verlagshauses im Besitz der katholischen Kirche ist die Droege Group. Das Unternehmen mit 250 Mitarbeitern erzielte 2019 einen Jahresüberschuss von rund elf Millionen Euro. Alle Mieter zahlen je nach Nutzung und Fläche eine Quadratmetermiete von 13,50 und 17,90 Euro, wobei die Praxisflächen am teuersten sind. So ein großer Neubau in dieser Lage ist schwer mit ähnlichen Objekten zu vergleichen. „In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten in Augsburg in allen Teilmärkten gestiegen. In den modernen Bürozentren außerhalb der Stadt dabei mehr als im City-Bereich“, schreibt Hannover Leasing in seinen Verkaufsunterlagen.

Gewinn-Szenario: Anleger sollen Ausschüttungen zwischen 4.0 und 4,25 Prozent bekommen. Inklusive des Verkaufserlöses kommen sie so bis zum geplanten Verkauf der Immobilien 2032 auf einen Gesamtrückfluss von 155 Prozent – also ein Plus von 50 Prozent vor Steuern. Bei diesem Szenario geht der Anbieter davon aus, dass ein Käufer das 23-fache der prognostizierten Jahresmiete zahlt. Die angenommene Inflationsrate liegt bei 1,9 Prozent. Das könnte, wie wir inzwischen bei Inflationsraten von fünf Prozent und mehr erkennen mussten, sogar eine sehr zurückhaltende Schätzung sein.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf rund 14,5 Prozent der Einlage inklusive Agio. Jährlich fallen rund 1,25 Prozent des Nettoinventarwertes für die Verwaltung an. Sollte die rechnerische Verzinsung fünf Prozent übersteigen, bekommt Hannover Leasing 20 Prozent weiterer Gewinne.

Anbieter: Corestate hat Hannover Leasing Ende 2016 übernommen. Früherer Hauptgesellschafter war die Mehrheitsgesellschafter Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (Helaba) und die Hessisch-Thüringische Sparkassen-Beteiligungsgesellschaft (HTSB). Die Corestate Group verwaltet Assets im Wert von 27 Milliarden Euro von 70.000 privaten Kunden und rund 300 institutionellen und semiprofessionellen Kunden.

Steuern: Der Fonds hat eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Meiner Meinung nach… Immobilienfonds mit einem in dieser Zeit eher ungewöhnlichen Asset. Anleger beteiligen sich an einem Bürogebäude in Augsburg. Der Neubau ist an eine Vielzahl von Mietern vergeben, die ihre Flächen in der Regel zehn Jahre oder länger nutzen. Augsburg scheint auf der Gewinnerstraße, weil Unternehmen eine Alternative zu den deutlich teureren Büros in München suchen. Welche Auswirkungen Corona dauerhaft auf die Nutzung von Büroflächen haben wird, ist offen. Klar ist, dass viele Mitarbeiter keine Lust mehr auf Home-Office haben. Für Anleger, die an die Zukunft der Büromärkte glauben.