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Premiere mit Pflegeheimen

Dezember 2020

Fairvesta-Nachfolger Verifort Capital startet Geschäft mit Publikumsfonds neu

Pflegeheime und Einrichtungen zum Betreuten Wohnen sind wie Wohnungen, Supermärkte und Logistikimmobilien vergleichsweise glimpflich durch das von Corona bestimmte Immobilien-Jahr gekommen. Daher lässt sich das Investitions-Konzept des ersten geschlossenen Publikums-AIF von Verifort Capital nachvollziehen. Mit dem „Healthcare I“ beteiligen sich Anleger ab 5.000 Euro plus Agio an einem Portfolio aus Senioren- und Pflegeimmobilien. Die Nummer eins im Namen lässt darauf schließen, dass der AIF den Beginn einer Reihe ähnlich konstruierter Fonds darstellt.

Objekte: Der AIF startet als Semi-Blind-Pool. Erstes Objekt ist eine Einrichtung mit betreutem Wohnen im niedersächsischem Dörpen. In Frage kommen außerdem (teil)stationäre Pflegeeinrichtungen, Tagespflege-Häuser und Immobilien von Betreibern ambulanter Pflegedienste. Der Einkaufsfaktor des gesamten Portfolios darf den Wert von 22,5 Jahresmieten nicht übersteigen – was die Preisentwicklung auf diesem Teilmarkt widerspiegelt. Die Nachfrage privater und institutioneller Investoren hat zu teilweise massiven Preissteigerungen geführt. In seiner Prognose rechnet Verifort allerdings mit einem reduzierten durchschnittlichen Multiplikator von 18,9.

Jedes siebte Pflegeheim wird nach Expertenmeinung Anforderungen nicht mehr genügen

Markt: Mit Einführung der Pflegeversicherung im Jahr 1999 steigt die Zahl der Bedürftigen. Alleine im Zeitraum zwischen 2007 bis 2015 kletterte sie um 35 Prozent von 2,25 Millionen Menschen auf mehr als drei Millionen. Prognosen gehen davon aus, dass der Trend anhält. Nach Hochrechnungen des Statistischen Bundesamtes wird im Jahr 2050 jeder achte Einwohner Deutschlands älter sein als 80 Jahre, und rund 5,5 Millionen Menschen dürften auf Pflege angewiesen sein. Das Beratungsunternehmen Ernst & Young rechnet damit, dass im Jahr 2030 rund 300.000 Pflegeplätze fehlen, unter anderem deshalb, weil ein großer Teil der Zimmer nicht mehr den Anforderungen entspreche. Die Experten prognostizieren, dass aus diesem Grund mittelfristig jedes siebte Heim vom Markt verschwinden wird und in den kommenden zehn Jahren 4.300 neue Pflegeimmobilien neu gebaut werden müssen.

Kalkulation: Der AIF kommt auf ein Gesamtvolumen von 36 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich mit rund 15,8 Millionen Euro plus Agio daran, wobei der Anbieter selbst eine Million Euro in den AIF investiert. Rund 19,3 Millionen Euro werden über Darlehen finanziert. Der AIF nimmt die langfristigen Kredite auf, wenn die Immobilien erworben werden und kalkuliert bei einer Festschreibung über zehn Jahre mit Zinsen von 1,7 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent. Neubauten will der AIF teilweise mit zinsvergünstigten, tilgungsfreien Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanzieren. Hier liegt der Zinssatz aktuell bei einem Prozent. Sind alle Zinsen und Gebühren bezahlt, sollen Anlegern jährliche Ausschüttungen von 4,75 Prozent p.a. bleiben, die quartalsweise überwiesen werden.

Exit: Das Verkaufs-Szenario sieht für das Jahr 2032 einen Faktor von ebenfalls 18,9 Jahresmieten vor. Anlegern würde in diesem Fall ein Gesamtrückfluss von 150 Prozent vor Steuern bleiben. Haben sie ihren Einsatz und eine rechnerische jährliche Verzinsung von 4,8 Prozent erhalten, werden verbleibende Überschüsse im Verhältnis 80 zu 20 aufgeteilt.

Corona hat Nachfrage und Preise auf Markt für Sozialimmobilien gepusht

Kosten: Die Initialkosten betragen inklusive Agio rund 14,4 Prozent der Kommanditeinlage. Laufend fallen für die jährliche Verwaltung rund 2,7 Prozent des Nettoinventarwertes an. Normale Werte.

Steuern: Der AIF ist eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Anbieter: Eigentümerin der Verifort Capital Gruppe ist ein Fonds der Activum SG Capital Management Ltd. Ein internationaler Fondsmanager, der in Großbritannien, Deutschland, Spanien, Luxemburg und den Niederlanden aktiv ist. Er hat die frühere Fairvesta Unternehmensgruppe gekauft und mit ihr die seinerzeit aufgelegten Fonds. Aktuell verwaltet Verifort daher als Nachfolger zwölf geschlossene Immobilienfonds mit Assets im Wert von rund 720 Millionen Euro. Verantwortlich für die Entwicklung des Geschäfts sind Frank Huber als CEO, zuvor unter anderem im Vorstand verschiedener börsennotierter und privater Immobilienunternehmen, Thomas Heidelberger als COO verantwortlich für das Asset-Management, und Vertriebsvorstand Rauno Gierig.

Meiner Meinung nach… Erster Publikums-AIF von Verifort Capital – und damit eine positive Einschätzung des geschlossenen Sachwerte-Marktes für private Kapitalanleger. Für Pflegeimmobilien als Assets im Premiere-Fonds sprechen einige Punkte. So können CEO Frank Huber und Beiratsvorsitzender Mario Liebermann eine Historie in diesem Segment nachweisen. Außerdem ist die ebenfalls zur Activum-Gruppe zählende Carestone ein ganz Großer im Markt mit Pflegeheimen. Anleger steigen auf hohem Niveau in diesen AIF ein, was dem Markt mit seiner in der Corona-Pandemie gestiegenen Preisen geschuldet ist, und akzeptieren auf dieser Grundlage eine Kalkulation ohne dicke Sicherheitspolster.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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