Primus Valor kauft für AIF Wohnungen mit Wertsteigerungspotenzial

Investment auf den zweiten Blick

Und noch ein Wohnungsfonds. Kürzlich habe ich über aktuelle Angebote für private Kapitalanleger mit Wohnungen in Deutschland berichtet, zum Beispiel von der Project Gruppe und der Deutsche Fondsimmobilien Holding. Schon vor Jahren hat sich das Mannheimer Emissionshaus Primus Valor ebenfalls auf Wohnungen spezialisiert – das belegt alleine der Name des aktuellen AIF. Private Kapitalanleger beteiligen sich am „ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus“.

Konzept: Primus Valor kauft für seine AIF Wohnungen, die sich nicht auf den ersten Blick aufdrängen, aber ein Wertsteigerungspotenzial bieten. Gemeint sind bezahlbare Immobilien in Ober- und Mittelzentren. Langfristig gut vermietet will Primus Valor die Immobilien später verkaufen, wobei verschiedene Szenarien denkbar sind: Entweder der Einzelverkauf der Wohnungen, die Veräußerung einzelner Häuser oder kompletter Wohnanlagen.

Kalkulation: Im Basis-Szenario rechnet der Anbieter damit, dass er geeignete Fondsobjekte zum 19-fachen der Jahresmiete bekommt. Das wäre eine Einkaufsrendite ohne Nebenkosten von 5,25 Prozent. Durch die Sanierung will er die Mietrendite auf 6,25 Prozent steigern und eine spätere Verkaufsrendite von 4,25 Prozent erzielen. Bei den Mietsteigerungen legt Primus Valor zwei Prozent jährlich zu Grunde, bei den Bankdarlehen einen Zinssatz von 1,85 Prozent und zwei Prozent Tilgung. Das sind keine unrealistischen Annahmen. Geht die Rechnung auf, würden Anleger jährliche Ausschüttungen erhalten, die von 4,25 Prozent auf fünf Prozent steigen und bis 2029 auf einen Gesamtrückfluss von 143 Prozent kommen. Nach Abzug des Einsatzes inklusive Agio ein Plus von 40 Prozent. Das Agio beträgt nur drei statt üblicherweise fünf Prozent.

Investitionsplan: Primus Valor geht davon aus, dass sich Anleger zu Tickets ab 10.000 Euro plus Agio mit insgesamt 41,2 Millionen Euro an dem AIF beteiligen. Inklusive Darlehen summiert sich das Gesamtkapital auf 93,2 Millionen Euro.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich auf rund 15,5 Prozent des Kommanditkapitals. Die jährlichen Kosten für die Verwaltung schätzt der Anbieter auf bis zu 2,7 Prozent. Übersteigen die jährlichen, nach der Methode interner Zinsfuß (IRR) errechneten Zinsen fünf Prozent, bekommt die KVG bis zu 40 Prozent weiterer Überschüsse. Das ist vergleichsweise viel.

Anbieter: Neun der zehn bislang aufgelegten Beteiligungsmodelle zahlen Erträge aus. Alle Investments haben die prognostizierten Auszahlungen erreicht oder übertroffen. Die ersten drei Angebote aus den Jahren 2007 bis 2010 weisen mit einer Performance von 200 bis 250 Prozent die beste Rendite aus – was nicht überraschen kann, denn damals kosteten die typischen Wohnhäuser deutlich weniger als jetzt.

Steuern: Der AIF ist gewerblich geprägt. Im Basis-Szenario hat Primus Valor kumulierte Gewerbesteuerzahlungen von rund elf Prozent errechnet.

Meiner Meinung nach… Wohnungsfonds eines erfahrenen Anbieters nach bewährtem Muster. Mit dem Kapital der Anleger und Darlehen der Banken kauft das Management bezahlbare Durchschnitts-Wohnungen, die mit überschaubaren Mitteln energetisch saniert und aufgehübscht werden können. Geht das Konzept auf, erlaubt es laufende Ausschüttungen und einen positiven Gesamtrückfluss. Bei den Vorgängerfonds ging die Rechnung auf – damals konnte Anbieter Primus Valor allerdings auch noch erheblich günstiger einkaufen.